优秀店长第八章店铺投资与融资.ppt

第八章 店铺投资与融资 学 习 目 标 了解店铺投资的特点 了解店铺投资的技术条件 掌握评估价值的要素 了解店铺融资的渠道 了解各种筹资方式的优缺点 沃尔玛的故事11：发行股票 1969年8月，由于发展过快，沃尔玛的资金严重短缺。而正在此时，萨姆的一些主要债权人由于对沃尔玛没有信心，纷纷要求萨姆归还贷款。对沃尔玛而言，这无异于釜底抽薪。萨姆陷入了前所未有的困境。要想摆脱危机，就在短时期内筹到一笔巨款用以还债。对此，萨姆绞尽脑汁。 这时，还是萨姆的老朋友吉米救了他。吉米是达拉斯银行行长，那时已任国家商业银行总裁。在他离开达拉斯前往新奥尔良接任国家商业银行总裁之前，曾给萨姆确定了一个在达拉斯银行的高额贷款限度。因此，萨姆这时应该可以从这家银行借到150万美元急救。 在沃尔玛的发展史历史上，股票上市是其中一件非常重要的事件。但是正是这个重大事件让沃尔玛脱胎换骨，也给沃尔玛管理层一个非常有意义的教益：不要害怕任何压力。 萨姆很早以前就考虑过股票上市，但还没有认真采取过行动。因为公开发售股票对于沃尔玛而言，毕竟是件非同小可的事情，一旦公开上市，一切信息就要公布于众，公司得时刻面临着来自市场的各种风险和压力，而且，萨姆想让沃尔顿家族一直掌握沃尔玛公司，而上市后，这一问题就会出现意想不到的风险。因此，萨姆一直很犹豫。 而此时，沃尔玛已经负债累累，如果再不采取行动，后果不堪设想。因此，只有股票上市一条路了。 对于发行股票，并不是每个人都举双手赞成的。萨姆的妻子海伦就有自己的意见。她说：“在我们的股票公开发行之前，我曾反对过。如果萨姆有什么事让我不高兴的话，那就是他坚持己见，让公司公开发行股票。没有什么事比股票上市对我影响更大了，以至于我下定决心在公司之外寻找新的兴趣。我就是不愿意将我们的财政状况公开出去，让每个人都知道。当公司股份上市以后，人们有权过问各种各样的问题，我们的事业、家庭毫无隐私可言。我无法接受，甚至痛恨这一点。” 对于海伦的看法，萨姆也并不是不同意。他认为，海伦对于公司股份化后产生的不利后果的估计是对的，它的确给他们带来了许多他们并不想要的公众注意。但是，他更在乎债务问题，从发行股票那天起，沃尔玛家族只拥有61%的沃尔玛公司股份，但他们已偿清了所有贷款，并从此以后再也不必向银行借钱来维持沃尔玛公司了，但这样一来，沃尔玛公司就可以自我发展并独立解决发展中所需的资金了。后来，沃尔玛股票又发行了一次，目的是为了增资及扩大流通范围，使沃尔玛公司的股票能在纽约股票交易所进行交易。 第一节 店铺经营投资 一、投资的概念 投资（Investment）：是投资人（政府、企业、非营利机构或个人）承诺支付目前所拥有的金钱或资源，以换取未来利益的一种活动。从广义的角度看投资包括所有具有报酬性质的投资活动，从狭义的角度来说投资的对象只是有价证券。 一、投资的概念 投资（Investment）：为了取得未来的报酬，牺牲目前的消费，将资金或商品投入市场的活动。 投机（Speculation）：由市场商品价格的波动赚取价差。 第一节 店铺经营投资 二、店铺投资的特点 店铺投资的稳定性特点 店铺增值的特点 店铺投资回报率较高 店铺的投资潜力 店铺可出租、可经营、方式灵活 店长心得和经验 商铺是一种极具“个性”的投资者，其投资价值会因不同地段、客流量、经营范围等而不尽相同，投资者们不能盲目投资，不同的投资预算应有针对性地选择相应商铺进行投资，这样才能减少投资风险，获得更好的投资回报。 种地要防旱，经商要核算。 粗心是赔钱的伙伴，细心是赚钱的手段。 小生意可能做完再算，大生意必须算完再作。 名言和箴言 三、店铺投资过程要考虑的技术条件： 商业区域，规模产生效益 选择合适的经营者，降低空置率 高水平规划，提高店铺投资价值 行业类别，锁定店铺投资预期期望 专业化程度，影响店铺投资收益 四、正确评估店铺价值的要素 投资店铺是否处于核心商圈 注意商圈的变动因素 是否具有主力店效应 有广场就有冲天人气 品牌店效应 立地条件 了解店铺的通用性 周边租金水平 投资店铺除了地段还要看消费群体 五、盘店的风险 转让借口不诚实 行业风险要注意 店铺租金契约要确认 经营模式有个性 盘加盟店需考量 人力资源管理很重要 保持业务上的人脉 店铺内硬件需要注意 警惕财务纠纷 注意有无假账 六、店铺投资相关的政策性规定 1.在前期购买环节应注意： （1）商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让期限只有40年。 （2）在贷款政策方面，例如住宅底商的贷款是6成10年。利率是6.25%，这仅是参考数据，具体数据投资者仍需要咨询贷款银行。只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子