合邦策划年南京江宁翠屏惠中心项目商业定位报告.ppt

江宁商业板块与江宁整体格局基本同构；随着地铁南沿线的开通，百家湖商业板块将成为江宁真正的商业中心； 百家湖板块要成为真正商业中心，关键在于：一、需要品牌提升；二、需要主力店引导；三、需要具备规模性； 商业中心的构成和运营成功，是需要不断调控、修正的，最少需要3-5年逐步分阶段完成。 越层电梯直达 三楼主力店 【商业设计参考】 早自2000年以来，儿童产业增长率就高达30%，远高于同期GDP9%的增长率。而 “4+2+1”的家庭结构也成为社会主流，儿童消费远远超过成人消费市场的增长速度和增长潜力。 儿童主题商业市场巨大！ 我们发现 据统计，目前城市儿童消费在家庭总支出当中所占比例超过33%的已占到家庭总数的90%。与儿童产业链相关的行业达50多个 。 曾经的儿童中心山西路如今只剩下一个青春剧场的外壳。一直以来，孩子王、反斗城等与儿童相关的项目均处于分散、混杂、无聚合的状况。 分布不集中 档次划分不明显 相对低端 品牌不聚集 理念陈旧 没有活动空间 相对高端 儿童产业链规模巨大 儿童产业蕴含无限商机 儿童产业正急待发展 儿童产业需求量极大 现状 需求 南京缺乏一个商业化的儿童活动中心！ 与儿童产业相关商业需求量极大，尤其以高端家庭为甚。 【南京儿童商业现状】 目前南京家庭数267.8万户，0—12岁儿童85.84万人，相对而言，整个南京却连一个真正意义上的商业儿童中心都没有！ 提升商业形象： 改变区域商业中心缺乏主题的形象，以风靡世界的国际品牌儿童生活体验馆Kidzania 为切入，引进儿童产业链中一系列知名品牌，打造具有国际时尚气息的儿童活动中心 拉动项目产品销售： 惠中心将不仅覆盖江宁、南京，甚至辐射整个一小时都市圈。巨大的需求决定惠中心将吸引无限的人气，这无论是对商业还是住宅的销售都是巨大的裨益。 营造全新理念： 正因为有了惠中心的儿童娱乐教育中心，我们的商业不再仅仅是满足了一个人消费需求，而是以家庭为单位串联起整个商业。儿童中心必将带动了其他商业的销售。 扩大项目知名度： 全南京唯一的商业儿童娱乐教育中心、诸多国际品牌……必将使得惠中心在267万户南京家庭带来无与伦比的知名度。 创造商业品牌： 创造中惠商业经营的品牌中心，完善中惠商业体系。 惠中心成为南京儿童教育娱乐中心意义何在？ 【关于定位的思考】 【项目辐射范围分析】 ? 一级影响区域理论界定： 和本项目直线距离1公里以内，步行20分钟内。 ? 二级影响区域的理论界定： 本项目直线距离2-3公里内，公交车20分钟内。 实际辐射范围会受到商圈、交通、道路、自然河流、竞争项目等因素的共同影响； 右图是结合理论划分及现实影响因素共同考量后对项目合理辐射范围的划分。 修订后 一公里 两公里 ? 一级影响区域理论界定： 本项目辐射集合辐射江宁以及南京周边。 ? 二级影响区域的理论界定： 本项目发散辐射南京市范围及一小时都市圈。 辐射范围将覆盖南京一小时都市圈 【普通商业消费群体定位】 依照项目辐射范围来看，项目两公里辐射范围内覆盖的消费群体主要包括百家湖、双龙大道、将军大道的部分区域消费者，这部分区域分布大量住宅社区，办公、酒店等商业设施相对缺乏，潜在消费者来源以居住社区人口为主。 从消费者类型角度分析，项目的消费来源主要涵盖以下几种类型： 家庭消费者 办公客群 酒店客群 休闲客群 来源：百家湖以及周边区域的居住人群 群体数量：较多 到访机率：高 消费能力：中-中高 抵达方式：步行、私家车、地铁、出租车 来源：江宁开发区内商业办公人群 群体数量：中等 到访机率：中等 消费能力：较高 抵达方式：步行、地铁、私家车、出租车 分布区域：项目自身酒店部分的住客 群体数量：少 到访机率：低 消费能力：中高 抵达方式：步行 分布区域：来自于南京城区及一小时都市圈体验客源 群体数量：多 到访机率：低 消费能力：中-中高 抵达方式：公交车、私家车、出租车 主力目标消费群 次主力目标消费群 休闲 客群 酒店 客群 办公 客群 家庭 消费者 儿童教育 服务 娱乐 餐饮 生活零售 服饰零售 整体需求 程度 群体数量 需求类型 纵向比较来看，家庭消费者的需求面最广，需求程度最高； 横向比较，项目主力目标消费群体对餐饮、生活零售、服务、儿童教育的需求程度较高；办公、酒店住客类次主力消费群体的需求主要来自于餐饮和服务； 结合消费者需求，本项目的定位方向将主要针对满足家庭类消费者的各类需求，同时考虑引进商务客群和休闲客群的部分高需求业态，以吸引最广泛的消费群体。 【普通商业消费需求分析】 消费群体分类光谱图 【普通商业目标客群定位】