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嘉兴中安钢材城 项目建议书 项目出让文件规划条件（一期） 总用地面积 ：约188954平米 用地性质 ：市场用地 建筑密度 ：不大于40% 容积率 ：1.0-1.5 绿地率 ：20% 建筑高度 ：临中环东路不大于80米， 其余不大于32米 项目整体开发建议 整体规划分期出让 鉴于本项目占地面积较大，市场成熟及项目开发需要一定的周期，因此，建议投资商与国土资源部、规划部门进行沟通，对本项目土地进行整体规划、分期出让，在出让一期土地的时候协定好二期土地的价格，在二期土地出让时不再进行重新竞价，尽量延长二期土地的获取时间，这样可根据项目开发进程获取土地并缴纳土地出让金，大大节省项目开发的资金成本。 规划限制性条件 对于土地出让文件中的规划限制性条件要进行公关，主要内容有： 容积率：本项目位于郊区，适宜开发低密度物业，因此，容积率建议不要高于1.0； 建筑限高：本项目虽然为低密度物业项目，但是对于某区域可开发一些小高层或高层建筑，以体现项目的地标形象，因此建议建筑限高不能低于80米（可开发25层左右的高层建筑）； 建筑密度：建议扩大到45%-50%；作为商业物业，尤其是钢材市场建筑高度较低，建筑覆盖率通常较高，建筑密度低，建筑规划较难布置。 为项目争取有利的开发条件 项目整体开发建议 开发周期：建议本项目分三期开发。 根据项目开发专业市场的规模要求，及项目先天的路网规划条件建议。 开发进程：由中环向外环方向推进。 在房地产市场相对成熟的区域，项目开发一般是由资源较差的地块向资源较好的地块推进，但是在房地产市场相对不成熟的区域，则正好相反。 项目西端靠近中环，距离市区更近，加之靠近麦德龙超市，地块成熟度更高。 一 期 二 期 二 期 三 期 项目整体开发建议~~物业类型选择 项目整体开发建议~~不同物业类型之间的协同效应 选址标准□周边拥有快速公路或城市主干道网络；□商场位置临近主干道，拥有较佳的可视性；□周边拥有较庞大的中高消费能力住宅社区；□周边具有较浓的商业氛围，临近大型卖场尤佳；□拥有良好的公共交通网络；□拥有大型停车场；□商场周边可建设小型运动场尤佳；□进入商场/停车场/卸货区的交通便捷、通畅 不同业态的选址要求－－Decathlon运动超市选址及建筑要求 经营面积与楼层要求：经营面积：4000m2、8000m2、12000m2用地面积（适用于标准店）：10000m2-20000m2主体建筑要求： 标准店组成：商场、停车场、运动场楼板承重：600KG/ m2给排水/排油/排污/烟道：生活用水日用水量8吨供配电负荷：两路供电2×250kvA硬件设施要求：提供空调系统，确保室内温度：夏季25-28℃；冬季19-23℃物业形状要求：单层单体建筑（标准店模式，购地自建或租赁物业），商业建筑首层物业（租赁）层高和柱距：层高：6.5M或梁底净高5.5M柱距：10M交通及停车要求：停车位1个/20 m2 （经营面积）卸货区确保配送车辆进出的卸货通道通畅其它需要特别说明的要求：物业、场地装修，招牌设置及其他细节要求参考迪卡侬具体标准 不同业态的选址要求－－大型建材家居超市选址及建筑要求 不同业态的选址要求－－家电卖场选址及建筑要求 规模要求： 1）小型店：1500～2500平方米。 2）中型店：2500～4000平方米。 3）大型店：4000～5000平方米。 4）旗舰店：5000－10000平方米。 建筑要求：楼层以一至二层为佳。 项目整体定位—市场定位 项目整体定位--商圈定位 商圈定位：区域级商业中心，与秀洲区江南摩尔、南湖区中港城相匹配的区级商业中心 辐射区域：主要辐射嘉兴东北片区，核心辐射区2KM，主力辐射区3KM 秀洲商圈 江南摩尔 市区商圈 江南大厦 2KM 2KM 3KM 3KM 2KM 3KM 本项目 南湖新区商圈 中港城 项目整体定位——辐射人口定位 2公里辐射圈 人口：5.8万 塘汇街道2.8万人 解放街道3万人 3公里辐射圈 人口：19万 塘汇街道2.8万人 解放街道3万人 东栅街道3.4万人 南湖街道4.8万人 建设街道5万 5公里辐射圈 人口：50.4万 塘汇街道2.8万人 解放街道3万人 东栅街道3.4万人 南湖街道4.8万人 建设街道5万人 新兴街道5.7万人 新嘉街道7.8万人 嘉北街道8.1万 新城街道1万人 城南街道8.8万人 嘉兴人口增速缓慢，按照2009年嘉兴机械人口增长率为4.51‰计算，至2015年，本项目3公里主力辐射圈内的人口将增至19.5万；2018年，本项目5公里辐射圈人口将达20万。 但随着高铁的通车，迁入人口将在2010年以后激增，预计未来人口将远远超过这一数据。 本项目 辐射圈内业态分布~~电器卖场 6.