上实顾问湘潭国际商贸城项目发展策划报告.doc

上海上实置业投资咨询有限公司 2008年11月10日 湘潭【国际商贸城】项目发展策划报告 背景： 美国次贷越陷越深，国内市场紧缩不展，经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散…… 购房者持续观望，今年上半年，地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，有些城市甚至进入成交量和均价大幅下跌的困境…… 国内地产的冬季来得很突然，突然地让那些限死在“不上市就上吊”的困境者，被商业银行要求提前还贷者，2007年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总借款比重过高者，开发区域单一者等等，都很容易在这个冬天中被冻伤，甚至被冻死。 在锅里，还是在水里？ 当下，在国内地产市场这口“大锅里”，连“大鱼”们都在忙着求生，而 “小鱼小虾”更是步履维艰。但无论大鱼小鱼，似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的这堆旺火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼虾们永远都只有被烹食的命。只有在水里，鱼跟虾才能自在畅游…… 【引子】 整体汇报脉络 壹·宏观背景分析 贰·房地产市场分析 叁·各类型物业市场和案例分析 肆·国内外重要案例引荐 伍·项目定位 陆·产品建议 柒·小 结 壹、宏观背景分析 1、湘潭市宏观环境分析 湘潭城市概况 湘潭城市经济 湘潭人民生活 总体概况 典型三线城市，城 市化进程较慢 名人故乡 确立“强工富市”的 发展战略 湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝， 是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德怀、黄公略、 陈赓、 谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。两个世纪 以来，一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有 “金湘潭”的美誉。如今，经过40多年的时间，这座千年古 城已经成为中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开 放城市。为加速经济的发展，湘潭市确立了以开放带动推 进“强工富市”实施的发展战略，正以良好的投资环境展 示在国内外友人面前，吸引着众多的有识之士来湘潭投资 兴办企业。 湘潭整个地域面积是5016平方公里，城市化进程较慢，是 一个典型的三线城市。 湘潭辖一县、两市、两个城市区，属于湖南省“金三角”区域 湘潭市与省会长沙和株洲相互间距 离40余公里，并呈“品”字状分 布，使这一地区成为湖南省交通、 文化、科技、经济最发达的“金三 角”地区，也成为广大内陆地区发 展外向型经济，通往广州、上海等 沿海地区的重要通道之一。 ??湘潭市下辖湘潭县、湘乡市、韶山 市和岳塘、雨湖两个城市区，总面 积5016平方公里，其中市区面积282 平方公里。 市区人口较少，外来人口少，且增长以自然增长为主，牵制房地产发展速度 15万 市区流动人口 70万 市区常住人口 292.7万 总人口 282平方公里 市区土地面积 湘潭市 由于人口基数小，增加较慢，且外来人口相对较少，房产开发量受到牵制。 湘潭是重要的工业基地，工业门类齐全，基础雄厚 湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门 类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电 缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化 工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、 建材工业在全省同行业中也具有极其重要地 位。 ??经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济 增长和结构升级的6大支柱产业：机电工业、 冶金工业、化学工业、纺织工业、建材工业、 汽车工业。 ??随着市场经济的发展，各企业的经济管理体 制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。 农村乡镇企业和城市个体私营经济也得到迅 猛发展。 交通与通讯非常便利 水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮；湘潭距岳阳 城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。 ??公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿 越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到长沙部分已完成。 ??空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。 ??铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔 铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔 铁路的复线和电气化工程正在施工之中。 ??通讯：程控电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传 输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。 1、湘潭市宏观环境分析 湘潭城市概况 湘潭城市经济 湘潭人民生活 GDP连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。 07年GDP总量已达到523.1亿元，首次突破500亿元大关，07年较06年 上涨了22.2%，经济持续较快发展。 2007年湘潭全社会固定资产投资达248.8亿元，增长18.5%。 固定资