年东城新生活农副产品交易中心市场调查策划方案.ppt

前 言 目前，随着东莞城市开发进程的加快，商住物业需求增多，市 区、镇区的交易市场日趋活跃，而商业物业竞争渐趋激烈，尤其是 处于本项目所在的东城区文华路，各类农副产品专业批发市场、零 售部分市场已经经营得非常成功，这些项目产生了直接的竞争， 因此在招商前， 须对本项目各方面进行差异化包装，定位出特殊的卖点， 方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。 目 录 前言 --------------------------- 2~3 第一部分 市场大环境调研分析篇-------- 5~19 第二部分 周边关联市场调查分析篇----- 20~37 第三部分 建设规模建议篇-------------- 38~41 第四部分 项目情境分析篇-------------- 42~49 第五部分 项目定位规划篇-------------- 50~61 第六部分 项目定价及招商策略篇-------- 62~68 第一部分 市场大环境调研分析篇 1、经济状况 2009年东莞市生产总值（GDP）3763.26亿元，按可比价格计算，比上年 增长5.3%。其中第一产业增加值14.99亿元，增长5.1%；第二产业增加值 1771.77亿元，下降3.7%；第三产业增加值1976.50亿元，增长15.1%。三 大产业比例为0.4:47.1:52.5。在第三产业中，批发和零售业增长17.5%， 住宿和餐饮业增长8.8%，金融业增长25.5%，房地产业增长23.4%，其他服 务业增长13.5%。人均生产总值达56591元，增长10.0% 。 2-3.项目评价 项目位置： 地处东城核心区域边缘，是理想的物流集散地，商业价值不言而喻。 周边环境： 地处东莞市城郊结合区域，人气、商气鼎盛。 文华路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。 地理位置优越，交通条件四通八达，但公交线路及停靠车站略少。 2006年起商务部提出实施“双百市场工程”，商务部会同财政部、国家税务总局等部门，力争用三年时间，通过中央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动，完成全国一半左右（约2000家）农产品批发市场的升级改造，使农产品流通成本明显降低，流通环节损耗大幅度减少。 本项目从建筑形象及管理模式上响应政府政策，建设双百工程，争做东莞农贸市场示范工程！ 东莞市有580多个农贸市场，是名副其实的农贸市场大市，但随着东莞市经济社会双转型和产业结构调整升级的推进，传统的农贸市场已滞后于群众的需求和食品安全的要求。近几年，东莞市全面铺开创建食品安全样板市场工作，在各镇街选定一个农贸市场进行全面升级改造，以点带面推动全市农贸市场超市化进程。并制定了《2007－2015年农贸市场发展专项规划》 。 2-6 东莞市全力推动农贸市场星级化进程 一是提供政府支持； ?二是制定创建标准； 三是组织各分局抓好四项重点工作： 第一，抽调人员组成专门工作组，进驻市场全程跟踪落实升级改造工作； 第二，选准选好样板市场，摸清市场实际情况，找出与建设标准的差距，做好规划，制订时间表，把握进度，有的放矢地按时推进 第三，提前介入市场建设规划设计阶段，定期到拟建的样板市场进行业务指导，及时了解和掌握组织实施情况； 第四，引导市场开办者自觉、主动参与到样板市场建设工作中来，抽调责任心强、业务精湛的工作人员具体跟进，确保创建工作有序进行。 3.大环境分析 3-1.政府宏观计划: 经过近三十年的改革开放和经济社会发展，政府对城区进行了大面积的改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。 同时，城市农贸市场，特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消费异军突起的形势下，东莞市旧城改造的脚步加快，市政府有关部门将大力推进农贸市场的配套工程建设。东莞将掀起一场农贸市场建设新“革命。 3-2.农贸市场正经历着三个转变: 地 点——从室外到室内的迁徙； 形 态——从简陋到精致的蜕变； 经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。 3-3.农贸市场超市化趋势 2007年，东莞市委、市政府郑重提出“完善农产品流通体系，引导企业提升经营档次，规范经营行为，在提升现有市场规模和档次的基础上培育一批交易主体组织化、交易方式现代化、交易商品标准化，具有多种服务功能、规范化的中高级批发零市场”。 所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行