文登温泉项目营销策划方案.ppt

期待合作成功 携手并肩共赢 4、风险最小 2、品牌提升 3、速度要快 基于贵司持续性发展战略和项目地缘特性 睿邦对本案核心目标的理解 1、利润最大 1 寻找项目的核心卖点 项目背景 产品定位 营销战略 山东半岛蓝色经济区城镇的发展目标被明确为：面向日韩开拓国际市场，拓展广大西部内陆腹地。其中，青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市；烟台、威海、日照、潍坊、东营和滨州等区域中心城市的地位和作用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点；在地域空间上将形成青岛—潍坊—日照、烟台—威海、东营—滨州三个城镇组群。 1.项目背景——区域规划 文登是威海重要的工业城市，文登市成立于1988年10月24日，位于山东半岛东部。总面积1645平方千米。文登市辖3个街道，14个镇，到2010年11月，文登常住人口总数为609737人，全市家庭总数为228280户，户均人口2.51人。 文登济发展迅速，工业优势突出。改革开放以来，文登坚持工业立市、工业强市的发展思路，加大结构调整力度，加快推进对外开放，工业整体素质和竞争力明显增强。目前，已形成了机械、汽车、电子、轻纺、建材、化工、食品等7大支柱行业，主要工业产品有12大类2万多种。 2.项目背景——文登简介 2. 地块现状 地块北临抱龙河，南邻七里汤温泉，东西皆是旧城区。 周边生活小区众多，生活氛围成熟，配套齐全。但项目品质多为工薪阶层。 周边企业单位较多，居住需求旺盛。 地块周围为成熟规划小区，使本项目地块非常不规则，且没有良好形象展示。 板块区紧邻抱龙河，环境优势明显，周边多为成熟社区，配套完善，但要树立高端项目品质和形象，有一定难度和挑战。 项目地块要素衡量 区位要素：位居文登中心城区西部，隶属环山街道，不是文登中心城市发展方向 交通要素：紧近文登火车站，距离市中心3公里左右，交通较为方便 自然环境要素：项目自然资源较好，紧邻抱龙河，紧邻七里汤温泉 生活配套要素：区域范围内市政生活配套完善。 3.项目规划 □ 总套数约700套 □ 住宅总建筑面积约72000平方米 项目为不规则狭长地块，原地块划分为三个关联楼座（规划要求难度高，风格品质提升难度大）， 南面临前期开发项目，客群中端。 产品设计中引入了入户温泉，成为本项目的最大卖点。 经典的三段式外立面设计风格，品质良好。 主体户型总体控制在80-125㎡以内，符合市场需求 户型面积以中小户型为主，均为两房或三房 户型缺乏创新，赠送面积较少，无明显差异 室内空间尺度偏小，过于紧凑 温泉入户的主题特征在卫生间设计上尺度偏小，没有突出特质 户型分析 项目SWOT分析 优势： 1、临河独到的景观设计，稀缺水景彰显小区品质优越 2、主力需求的80-125㎡中小户型 3、经典三段式建筑立面设计 4、紧邻七里汤温泉，文登市区唯一温泉入户项目，品质高贵。 5、商业配套，生活氛围浓厚，宜居生活版图 劣势： 1、与目前城市中心发展方向偏离，需重点包装宣传。 2、户型设计不足，同区域中户型竞争优势不够 3、区域内老厂区较多，影响区域板块居住品质的提升 4、与同区域2800元的起价对高端营销有所影响 威胁： 1、区域大盘开发及未来新入市楼盘供应较大，形成竞争压力 2、大量拆迁地块形成潜在竞争 3、房产新政，限制部分外地投资客户 机会： 1、区域配套逐渐完善 2、文登及区域内楼盘品质及形象相对较低，营销推广水平落后 项目SWOT分析 确立目标市场 从以上分析得出影响本案销售的主要因素为： 1、环境品质（特色河景园林+建筑）  2、入户温泉（文登市区唯一的温泉入户高尚住宅）  3、价格（未来增值空间，所承受的价格） 问题点： 区域板块的市场认同度低，还需要一个培育过程，如何让客户认同区域板块 开发商的品牌力量在消费者中尚未产生应有的力量 区域市场缺乏高品质产品，本案如何树立标杆 户型80——125㎡以内，符合市场刚需 经典三段建筑风格（品质感强） 唯一温泉入户的房子 周边配套充足，仍在改善 公交少，出行不便 一线紧邻抱龙河 独到成熟的私家河畔公园及配套 西城区地带 与城市发展中心偏离 临近火车站，有一定优势 项目突破口模型 配套 产品 环境 地段 项目核心价值突围方向：产品 √ 项目突破口 文登唯一的温泉入户高品质住宅！ 独到的私家河畔公园环境引导客户！ 产品生活概念挖掘攻破力,打动客户！ 项目本身及营销推广是关键 卖温泉十卖环境十 生活方式 2 确定项目的市场占位 项目背景 产品定位 营销战略 本案核心价值挖掘 （一）温泉价值 （二）环境价值 （三）生活价值 文登七里汤温泉 1600多年悠久历史渊源。 私家河景 文登稀缺的