江宁调研报告.pptx

江宁调研报告2010年7月1宏观政策与市场走势2住宅产品市场3商业市场4别墅产品市场宏观政策与市场走势政策逐渐趋紧和具体，政府调控楼市决心加大。从政策延续性看， 2010年的调控更像是08年调控的延续，其影响可能没有08年那么剧烈，但周期却会更长。6月5日住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。?5月2日，央行再次宣布上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行年内第三次上调金融机构人民币存款准备金率。此前，央行分别于1月12日和2月12日宣布上调准备金率0.5个百分点。4月18日，国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％。 3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50％、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40％，加大房地产贷款窗口指导。 宏观政策与市场走势日均成交230套52.2%18%日均成交110套日均成交90套伴随着“4.15新政”的出台，南京整体市场反应非常明显，成交了急剧下滑；在新政出台前，市场保持较高的成交水平，房价进一步上涨，江北江宁破万（江宁向1.5万冲刺），河西破两万，城中早已出现3万/㎡以上的价格，随着新政的出台，市场价格发生较大变化，“两江”板块首先下调价格，河西价格也略有下降，城中由于供应量少的关系，相对平稳；新政后一周，市场成交量小幅上扬，这是由于大量认购转为成交的缘故，之后成交量迅速下降。宏观政策与市场走势周均成交67套76%周均成交16套与整体市场反应相似，别墅市场成交也在“4.15”新政后急剧下降。在新政出台前，别墅市场成交在经历了年初的低迷后正逐步复苏，单周成交量逐渐上涨，周均成交67套。而在“4.15”新政出台后，改善、投资性需求受到极大遏制，新政出台后短短两周，别墅成交量急剧下降，目前周均成交仅16套。新政后别墅成交量下降76%，远大于整体住宅市场52.2%的下降率，说明了以改善型、投资型需求为主要支撑的别墅市场受新政打击影响更大。宏观政策与市场走势本轮地产调控与08年的调控在经济背景上有明显差异，调控结果也将 不同，不能简单地以08年的经验推测未来走势年内房价和成交量将出现剧烈波动，呈现下降走势。从目前政策导向来看，明年市场仍将持续低迷，成交量和价格难以在短期内恢复。没有刚需支撑的别墅市场更是首当其冲。此轮调控是在09年货币信贷投放量出现天量之后进行的，政府不可能像08年底一样继续出台强烈的货币刺激政策目前多数开发商仍在观望中，价格未出现整体松动，与政府调控预期目的相差甚远二套房认房又认贷的认定标准最近出台，限制了改善性需求的入市， 表明政府调控房地产市场的决心，市场预期进一步恶化住宅产品市场江宁成为主城副中心区，是南京未来重要发展方向 根据南京必威体育精装版规划目标（2007-2030），南京将形成以主城区为中心城区，江宁为副中心城区，江北新城、仙林新城的大城市格局； 根据规划目标，江宁将成为主城区人口扩散、功能辅助的重要区域； 随着轨道交通的即将建成（地铁一号南延线），以及新规划轨道的开工（地铁三号线），江宁相比于其他新城，在区位、交通、人口、以及产业、教育等方面有着巨大的优势；江北新城仙林新城主城区江宁副城区住宅产品市场江宁中心城区饱和，逐渐向南发展，东山镇板块逐步被边缘化地铁3号线地铁1号线南延线岔路口板块连接主城，交通便捷，住宅均价：13000元/㎡东山镇板块原江宁区中心，基础设施完善，以普通住宅产品为主，均价9000元/㎡三山板块依托丰富自然资源重点打造别墅产品，别墅产品均价18000元/㎡百家湖板块江宁未来的商业中心，靠近地铁，产品多为高档住宅，均价14000元/㎡科学园板块新兴板块，具备良好的自然资源和人文环境，地铁通车更带来交通利好，目前普通住宅均价8800元/㎡向南发展九龙湖板块新兴低密度住宅片区，自然资源优越，目前交通、配套都较落后，普通住宅均价10000元/㎡住宅产品市场片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势岔路口主城通往江宁的第一站，与主城的距离逐步拉近经济实用型大众