湖北省黄梅县市中心商业项目整体定位及物业发展建议.ppt

1.下沉广场+半地下商业 挖掘项目物业的临街价值； 2.半地下商业+停车场 吸引停车人流,挖掘车行商业价值; 丰富的半地下空间;减少商业体压力; 内区、外区的结合——半地下商业\下沉广场\停车场 半地下停车场 半地下商场 首 层 商 场 地下停车场 商 场 下沉广场 传统停车场 现代时尚的半地下商场 下沉广场示意 半地下商场 内区和灰区的结合——扶梯吸引人流 通过扶梯或观光电梯将人流由入口直接引入三楼 扶梯、观光电梯等交通空间增加的昭示性有利于项目宣传 内区和灰区的结合——扶梯吸引人流 集中景观设计，动势张扬的绿浪草坡和规整序列的地面灯带形成视觉的张力，流动的空间使得主入口形成强烈的视觉特征。 外区和灰区的结合——入口和商业广场的设计建议 柏林波兹坦广场 主入口需要标志性的元素将本项目和其他项目区分，借鉴德国波兹坦广场的导光管设计，既满足项目的标志特征，又对地下商业进行了自然光照明，一举两得 地下商业导光管照明示意 导光管自然采光系统，白天将自然光引入地下室，夜间将地下室灯光反射至地面，极大的节约能源 如何增加商业氛围 Q4 内部空间设计 创新商业体验点 灯光工程 花坛、雕塑等小品 凉亭、座椅 旗帜等软装饰 中庭的展卖空间可以视不同的商家展示需要而灵活设置，其形体可以自由变化，造型独特，起到显著的宣传效应 借鉴上海新天地 借鉴上海新天地 中庭的展卖空间设计示意 中庭天顶的数码天幕创意 「数码天幕」，覆盖整个商场顶部，播放天象、烟花、电影片段等，晚间看更明显，使商场更有气氛和格调。 借鉴：朗豪坊 直射光线 室外 室内 漫反射光线 天顶遮阳玻璃幕墙的设计实践 横断面示意 此玻璃幕墙可将正午前后的直射光线全部反射，仅有散射光线透过天窗进入室内，不影响天光照明，消除直射光的辐射，节约能耗 商业氛围营造——地面铺装、装饰构件、休闲椅 商业氛围营造——灯光工程 商业氛围营造——街区园林绿化及小品 总体规划原则 规划定位建议 交通组织建议 形象规划建议 经济效益及商铺去化分析 经营业态定位及配比 市场分析 项目分析 经营业态定位及配比 总体规划 建议 总体规划 建议 类别　 位置分布 商铺形式 楼层分布 面积合计 商铺面积 销售模式 销售均价 总销金额 大型超市 中心位置 大卖场 二、三层 9000 9000 租赁 — 　 高档精品商铺 沿街或项目主干道 独立商铺 一层 5000 40—70，少数在200以上 产权销售 12000通信数码 次干道 卖场分割 一、二层 2000 套内面积15—25㎡单位为主 产权销售 7000商业步行街 较好位置 独立商铺 一、二层 16000 40—70 产权销售 8000 128000000 餐饮小吃街 位置较偏 独立商铺 —、二、三层 10000 自由组合 产权销售 5000休闲娱乐区 位置较偏 独立商铺 二、三层 5000 200-500 产权销售 4000家电广场 位置适中 卖场分割 —、二层 2000 自由组合 产权销售 8000商业配套 位置适中 独立商铺 —层 1000 　 产权销售 9000 9000000 5.1 经济效益及商铺去化分析 总销售面积按：50000㎡；总销金额2.97亿元；整体均价：7243元/ ㎡ 谢谢！ 2.4 目标客户分析 本项目客户定位——本地种高收入为主，中低收入者为辅，兼顾少量外来客户 趋于来源：黄冈市、周边县市等 职业特点：不固定 置业目的：投资 价值取向：关注地段 置业特征：有经营前景和有投资保障的商铺 核心客户 重要客户 偶得客户 区域来源：黄梅全县 职业特点：较高收入的技术人员、乡镇富裕者 置业目的：自营为主 价值取向：关注地段 置业特征：自身资金有限，筹款购铺，由直系亲朋经营 游离客户10% 重要客户：工薪阶层、乡镇居民，占20% 区域来源：县城内 职业特点：个体私营者、企事业管理中高人员 置业目的：自营为主、出租占一定比例 价值取向：关注商铺的地段 置业特征：买商铺作为储蓄，或者用来做养老保证 核心客户：黄梅中高端收入者，占70% 市场分析 项目分析 经营业态定位及配比 总体规划 建议 总体规划 建议 项目概况 项目四至分析 项目SWOT分析 目标客户分析 项目总体定位 项目分析 黄梅首个集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的“一站式”的购物广场 世纪广场 2.5 市场定位 2.5 项目属性 黄梅中心区核心商业中心 黄梅县首个“一站式”休闲、娱乐、餐饮、购物广场 区域属性 产品属性 为安全、稳定、升值、长期 投资属性 市场分析 项目分析 经营业态定位及配比 总体规划 建议 总体规划 建议 业态定位建议 业态划分比例 业态