【合富】恒大佘山北项目价格研判（佘山首府）.pptx

恒大佘山北项目价格研判总体市场研判当前市场走势不稳，降价声此起彼伏，促销手段层出，严重影响客户心态。若持续发酵，将引发下半年整体市场下行；若政府下半年开始维稳，市场则能保持震荡稳定态势继续前行。透视：德信·北海公园的降价或由融资结构所致，项目降价背后是较高的土地成本、项目实际收益未达预期、基金清盘退出以及开发商兜底。透视：尾盘销售，且杭州青山湖板块近期成交惨淡。透视：尾盘尚海湾开始第二波促销，拿出位置不佳的一栋，从6万5/㎡降至5万/㎡。竞品公寓市场研判13年至今竞品公寓市场走势情况竞品公寓市场受大市影响，近期出现价格稳中走低，成交量小幅走低。若客户观望情绪持续加重，后市价格也会出现较大松动。竞品公寓市场研判选取与本项目存在竞争的赵巷、泗泾、松江新城6个项目。南山雨果售价：22000元/㎡（毛坯）本项目金地自在城售价：19000元/㎡（毛坯）华润佘山九里售价： 22500元/㎡（3000元/㎡装修）绿城兰园售价：16000元/㎡（4000元/㎡装修）誉品谷水湾售价：18000元/㎡（毛坯）九龙仓兰宫售价：30000元/㎡（2000元/㎡装修）竞品公寓市场研判项目名称　华润佘山九里誉品谷水湾绿城兰园金地自在城南山雨果九龙仓兰宫（90产品）产品类型高层，大平层公寓18栋17层高层公寓，联体别墅 服务式公寓，大平层公寓公寓、别墅联排，叠拼主力成交产品高层：105-113㎡两房：120㎡服务公寓：140-180㎡78㎡2房，93、94㎡三房，110㎡三房公寓：88平米小三房叠加别墅：90㎡装修情况3000毛坯4000毛坯毛坯2000售价（元/㎡）225001800016000190002200030000开盘时间2012-10-142013-4-12013-8-12013-8-42013-8-102013-08-18竞品公寓价格研判比较因子权重类比A：金地自在城比重：30%类比B：誉品谷水湾比重：30%类比C：南山雨果比重：40%拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数市政交通12%1.10.1321.10.1321.10.1452项目周边环境7%10.071.10.0771.10.077周边市政配套11%10.1110.111.10.121投资价值4%10.0410.0410.04建筑风格5%1.20.060.80.041.10.066单体户型设计8%10.0810.0810.08建材档次10%1.20.120.70.071.10.132建筑规模7%10.0710.0710.07空间布局和环艺设计6%10.0610.0610.06小区配套5%0.90.04510.050.90.0405物业管理7%10.070.90.06310.07发展商品牌和实力7%10.070.90.06310.07区域规划6%10.0610.0610.06政策方面5%10.0510.0510.05合计100%　0.9　0.85　1.1　　　19000　18000　22000市场比较法 = ∑项目比值*项目权重=20400元/㎡（毛坯）若本项目采取3000元/㎡的装修标准，建议公寓产品入市价在2.4万-2.5万元左右竞品公寓价格研判竞品跟踪项目近期流量图　2014年1月2月3月4月5月合计均价誉品谷水湾48222843814919128华润佘山九里324611622878南山雨果119211926221678金地自在城494915460631819458九龙仓兰宫631135136828173区域客户对于公寓产品价格较为敏感，2万以下价格项目上半年成交套数均能过百。九龙仓兰宫以110㎡别墅产品以超过2.8万的价格吸引一部分客户购买。而华润佘山九里由于前期大平层呢个销售遇阻，对后期规划进行变更，加重了客户顾虑，使得销售迟迟得不到改善。项目借助正佘山的地利和恒大品牌优势，建议入市价格在2.2-2.3万/㎡。竞品类别墅市场研判13年至今竞品类别墅产品（140-250㎡）成交情况进入14年，竞争区域140-250㎡的月均流量呈现逐步下降态势，价格保持相对平稳。竞品类别墅市场研判本项目南山雨果售价：31000元/㎡本项目竞争板块：赵巷、松江新城，在售项目6个佘山天境售价：45000元/㎡（含12000元/㎡装修）世茂佘山里售价：26000元/㎡佘山珑原叠加：22000元/㎡ 联排：32000元/㎡中星佘山溪语叠加18000元/㎡、联排28000元/㎡九龙仓兰宫售价： 26000-28000元/㎡竞品类别墅价格研判比较因子权重类比A：南山雨果比重：40%类比B：佘山陇原比重：20%类比C：九龙仓兰宫比重：40%拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数市政交通12%0.80.09610.120.90.0864项目周边环境7%0.80.05610.070.90.