上海中科苑行销企划服务建议-朝森堂66PPT.ppt

1.市场概述： ●随着中国加入WTO，上海整个房地产市场显得更为活跃，主要由于以下几个原因： 承接2000年走势上扬,别墅等特色商品带动市场买气,上海城市综合实力造成吸引力上升,稳定的租市带动买市,房地产开发商综合水准提升浦江及苏州河概念政府的良好推动. 1.市场概述： 靠近南汇及南汇区内别墅新推案占40%。 所以整个浦东别墅开发量体集中在南浦、徐浦及未来的卢浦大桥之间。 本案处于康桥地区概念，但是又有别于康桥。 主要由于本案处于比康桥更为便利的交通位置，康桥地区的大发展并未影响本案别墅社区的生态环境 本案导入中科院研究生院这一人文气质区块，将使我们跳出业已建立的康桥概念，凸现于大上海别墅市场。 以上这种情况，其实是给我们一个新的引导市场流走向和创造新别墅社区理念的契机。 我们处于康桥，康桥半岛和当时的锦秋加州在上海一南一北以大型联体别墅区出现，最后康桥成功导入了康桥概念，提升了整个区域的形象和品质，成为当时上海楼市的亮点。之后在康桥半岛附近的地块迅速从16万/亩的价格飚升到目前接近50万一亩。土地的升值代表了这一区域潜在价值。当时由于上海市场习惯于跟风操盘，康桥附近没有再出现具有代表性的别墅，而且从理念上也没有很大提高，应该讲是浪费了康桥概念这一资源。本案从发展商的理念来讲不会再走联体别墅的老路，如果走独栋别墅的话就必须创造新的切入点，立足康桥概念，同时跳开康桥从而创造新的市场热点。共性很明显在于康桥概念，差异性我们认为是由于产品不同，产品概念不同，产品灵魂的不同。 商品评估： S 基地土地面积较大，独立塑造主题性强 建议本案导入中科院研究生院将促成品质的提升 当地政府的支持 W 里邻生活设施目前不很完善与方便 别墅区域周边景观性不强 O 交通状况良好，带来未来发展机遇的基本条件 研究生院的建立，影响未来发展 整合康桥工业园区的发展将形成一个活力区 T 现有条件与设施状况极不成熟 食衣住行娱乐生活设施不能满足客户需要， 目标市场： 按地域分：大上海市场以及江浙市场 按购买力分：中高档价位的买家 具体方向在于：企业中高阶主管、科技新贵、与研究生院有关联单位个人、需要特殊产品的住宅品位人士 商品定位 通过对于同一地段的研究和上海市场需要的调查，我们建议产品为：独幢别墅 在楼层上：三层或二层假三层 外观上：以欧陆时尚领导风格，外塑独特建筑线条 房型：建议参照美加式别墅房型，以实用经济为主，讲究采光和情趣性 中西双厨房 大主卧 大储物室 阳光浴室 双客厅 家庭娱乐室 书房及工作室 中科苑八项操作重点方式 地段潜力化包装 社交个性化雕塑 形象品位化诉求 空间丰富化规划 会所魅力化充实 广告创意化表现 媒体效能化控制 价值极大化塑造 直效行销 D.D.T. 目标客群 来访客群 意见领袖 已成交客户 资料收集 T.S追踪 D.S拜访 关系拓展 直接信函 介绍礼金 D.S拜访 T.S追踪 反应修整 问候函 问候函 D.S拜访 追踪 追踪管理 追踪管理 追踪管理 缔结成交 公共关系 PR 意见领袖 二阶段传播理论 事件主题 媒体参与 媒体关系 讯息发布 消费心理掌握 消费信心建立 SP 促销活动 促进来人活动 促进成交活动 促进签约活动 预约特惠价 赠品活动 (来就送 小型赠品 本案吉祥物) 其他活动(周年庆 重要节日大型晚会亲子活动) 三日内补足再送礼品或礼券 一周内签约敬增大型礼品 限时限量 确保战果 促进成交 名人活动(影歌星活动明星球队行政首长 企业人) 创造机会 当场下定敬增小型家电或礼券等 EVENT策略 事件行销 事件主题 社区行销 社会参与 社区CIS 艺术步道 社区艺术景雕 社区VI 区域小学及订购户 雕塑系学生 吉祥物 自由创作主题 未来 自然健康 媒体 （记者招待会） 公开评审 奖学金 新闻发布 落成启用 落成启用 落成启用 中科苑艺术形象计划 社区环境艺术创作 提升上海住宅社区艺术环境 中科苑--艺术与住宅的融合 社区空间 美化心灵 中国美术学院雕塑系 雕塑 彩绘地面 社区围墙主题 奖助学金 以社区规模运用数量考量 敦煌朝森堂配合VI系列设计 新闻性 公益性 艺术性 社会性 营造社区形象价值 业务作业流程 中科苑 市场咨讯 商品定位 人员编制 业务专案 行动动脑会议 业务作业 业务战术 人员 管理 激励 户外 派夹报 现场 差异化 细分化 品牌 教育 价格 情景 业务讲习 业务演练 业务销售 广告效果 客户反应 企划、业务协