中原-房地产基本知识.ppt

现房 另外，因为是现房，其配套的物业管理已经展开，购房者可以直接了解欲购物业区域的治安、环境、卫生、维修以及配套设施的设置等物业管理工作的优劣，从而为购房决策提供依据。此外，购房者对该物业的合法性、产权的性质进行调查也比较方便。购买现房如果要说有什么不利之外的话，就是与期房相比，现房的价格要高一些，付款压力也较大，往往要求一次性付款。同时，如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、规划可能已经落后。另外，购房者挑选的余地不大，较好的房型、楼层、朝向往往已所剩无几。 期房 购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。此外，如果购房者有一定的购房经验和较高的判断能力，可能会获得期房的增值收益，避开房地产价格上涨所带来的风险。 期房 买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些。期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。购房者无法直接体察自己所购房屋的具体状况。购房者与开发商之间产生纠纷的可能性较大。另外，如果购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。 总之，是购买现房还是购买期房，要由购房者根据自己的资金实力、购房需求、房地产市场的具体状况等方面的因素作出判断。 现场看楼 39、如何到现场看楼？ 现场看楼是购房的重要一环。“眼见为实”，只有亲眼所见才是真实的，不会受骗。一般来说，无论期房、现房都要到现场察看。 首先察看大环境，附近其他生活商业配套设施是否齐全；走走看到最近的菜场有多远，来回步行几分钟；看看上班高峰时间公交线路挤不挤；孩子上学要过几条马路；年青人看看有没有娱乐、体育场所；老人看看有没有医院；女孩子看看有没有美容院……同时观察一下附近有没有污染的工厂，产生噪音的设施等对生活、休息不利的因素。 现场看楼 其次，我们要察看一下小区内部的环境，小区规模大小，小区围墙高低是否适当、安全，小区道路人、车是否分流，幢距是否规范，日照是否充足，绿化面积的大小，有无宣传品中未标明的建筑物等等。 最后我们要察看房屋本身，看看质量是否过关，墙角有无裂缝，窗沿、天花板有无渗水，厨、卫管道是否堵塞，插座是否有电，电、水表能否运作，再看建材是否完好，门、窗、洁具有无损坏等，我们还要看每扇窗外景色如何，是否有大煞风景的情况，到门口、阳台、窗口看看私密性、安全性强不强等。 看楼十三招 40、看楼十三招 第一招：不看白天看晚上，了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等； 第二招：不看晴天看雨天，几天雨水，漏水、渗水、积水一览无遗； 第三招：不看建材看格局，建材可改格局难变； 第四招：不看墙面看墙角，因为墙角是重量支撑点，是否有裂痕、 水迹； 第五招：不看装潢看做工，除材料外，做工是否精细； 第六招：不看窗帘看窗外，窗外是否有影响通风、采光的排气管、 油烟器等； 看楼十三招 第七招：不开冷水开热水，看看设备是否完好，水管有无生锈； 第八招：不看电梯看楼梯，安全梯是否安全，有无杂物堵塞； 第九招：不看电器看插座，足够的插座，才能使家电运作； 第十招：不看家具看空屋，家具是表象，空屋才是真面目； 第十一招：不问屋主问警卫，屋主总是满口好话，只有警卫了解房屋、环境、邻居的情况； 第十二招：不看地上看天上，注意天花是否有漏水、渗水； 第十三招：不看客厅看厨卫、水、电、煤等设施都在厨卫里，容易找出问题。 购房洽谈前应注意的问题 41、客户购房洽谈前，会注意哪些问题？ 购房者在洽谈购房意向前，首先验看工商执照，确认对方是否是该项目的发展商，或受发展商全权委托的中介、代理商。由于前几年房地产参、联建行为很多，一个项目多家投资，如不确认是项目发展商，今后在产权问题上较容易出现纠纷； 购房洽谈前应注意的问题 其次，验看商品房预售许可证，因为商品房预售许可证是政府有关部门根据国家规定核准颁发的，是发展商交付全部土地出让金，取得《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》后工程建设总投资已超过25%或施工进度超过地面±0后，才被批准预售的。我们还要验看有关土地权证，由于上海市1995年前立项的内销商品房均为划拨土地，只能领取黄色权证，根据规定须补交地价后，才能转为绿色权证。 客户如何进行购房洽谈 42、客户如何进行购房洽谈？ 购房洽谈有如足球比赛的临门一脚，洽谈是否顺利决定了这场购房比赛谁将胜利。由于每个人的个性不同，语言表达、社会经验的差异，所以洽谈的方式也不尽相同。这里只罗列几种购房洽谈中常用的方法： 多听、多看、多提问：到售楼现场后要多听售楼人员的介绍，不要打断他们的介绍马上进行洽谈；多看模型、