中原-深圳百合名门龙岗五联项目前期策划报告09-121P.ppt

龙岗中心城市场总结 第二步推导 第三步推导 目标客户群属性定位 由于项目地块异型,因此可以考虑在园林设计上采取围合形成6个色彩情感型庭院空间。 关于整体市场的介绍,我们放在后边作为附件提供给发展商,因为我们都身处楼市之中,对于整个市场都有着深刻的认识和感知,所以我们直接从中心城市场说起. 刚刚我们找到了区域的客户特征,那结合到本项目,我们的目标客户又是哪些呢?我们用了四步法. 在有限的面积内，谋求最大的商业价值。 下面将围绕着产品与形象来详细阐述 》纯洁之庭——白 》希望之庭——绿 》冷傲之庭——青 》宁静之庭——蓝 》沉寂之庭——黑 》神秘之庭——紫 园林示意图 幼 儿 园 主 通 道 中心园林 景观轴 主入口 绿化隔离带 泳池 分区园林 分区园林 分区园林 分区园林 分区园林 百万级名贵树种 【日本进口黑松 【加利那海枣 …… 核心考虑： 营销噱头 风水 景观增值 园林细节建议 在小区与返还农民房之间设置几块水幕墙(红线位置)，划分出与农民房的界限，以保证本项目品质，同时增加了园林景观的趣味性。 体验型水幕墙—以景观隔离返还村民单位，增强小区独立性及品质感 品质提升 返还农民单位 返还农民单位 由于小区靠山，必然导致蚊虫较多，因此建议在小区园林安装灭蚊的装置：如灭蚊磁场，体现人性化设计 参考圣莫丽斯、第五园 体验型园林配套 品质提升 泛会所 玩儿吧 （书吧、音乐吧、 PARTY、棋牌吧 ） 青年俱乐部（室内攀岩、沙弧球、健身中心、瑜珈） 亲子乐园（滑梯、跷跷板等） 考虑到区域会所的实用性和特色，建议采用“泛会所”的设计。在会所与园林相融合，融入功能性。 品质提升 阳光车库 半地下停车场，在内庭花园设置阳光车库，以保障车库的通风采光，提升项目品质。 品质提升 24小时全方位保安服务 家庭式公共空间保洁服务 国际化园丁服务 专业级房屋设备、设施的管理 全智能物业管理平台 管家级服务 完全可以结合酒店服务为住户提供相一致的服务,让客户倍感关怀. 品质提升 安防科技 品质提升 ——智能化增值体系 指纹锁无钥智能 智能DIY 音乐飞扬 ——智能化设施 闭路电视监控系统 楼宇可视对讲系统+语音留言 电子巡更系统——离线式电子巡更系统 一卡通系统（采用非接触式IC卡） 智能家居系统 电子公告屏 停车场管理系统 远程抄表系统 可视、红外线监控 家居智能化 品质提升 提升品质 安防、家居智能化 智能化 营销噱头 引进知名酒店专业服务 管家服务 提升品质、人性化 半地下室设置，采光充足 阳光车库 提升品质，完善配套 泛会所，亲子乐园、玩吧等 会所 提升形象展示 体验型水幕墙 小区入口 体现人性化、营销噱头 灭蚊装置 园林配置 增加销售接待噱头 名贵树种 利于营销期展示 体验型 、围合分体式园林设计 园林 利于营销期展示 中央泳池 泳池 提升品质 中空玻璃 立面玻璃 提升品质 双大堂设计，首层7M 入户大堂 拔高形象 现代、简约、国际感强的立面风格 立面风格 目的 建议概要 类别 品质提升总结 市场现状 项目理解 产品建议 项目定位 营销思路 商业思考 入市时机研判 推售策略 1、市场影响 2、竞争影响 入市时机考虑因素 市场影响 1、“大运会”后市场情况走势 2、前期囤房现象严重，大运会前二手房放量将达到峰值 从中原前期统计情况来看，2006年起龙岗本土投资客进入市场，他们以公务员及私营业主为主，大量购进房源，一方面造就了龙岗市场的销售承接力，一方面为后市的放量埋下危机。 从当前大量已入伙的新盘即可发现其入住率不高，投资比例可见一斑 大运会的确定为龙岗带来了繁荣，大运会馆、市政配套、交通、楼盘均得到巨大发展，但根据以往情况统计，一般在地区性赛事结束后，该区域经济将迅速下滑，不确定及不可预见性因素较多。 竞争影响—龙岗中心城未来供应量统计 09年6月底 20.0 30.0 11.9 中海地产 中海康城国际后期 09年下半年 0.8 14.8 14.5 深业集团 深业紫麟山后期 09年下半年 27.7 30.7 20 万科地产 万科清林径 10年 1.0 12.0 2.2 广业成地产 龙城领地 09年9月　 10.5 20.5 7.75 天健地产 阳光天健城 09年下半年 10.0 15.0 4.3 嘉旺城投资 阅山华府 10年初 0.5 4.0 0.9074 雪麟实业 泽洋园 09年底 38.0 48.0 14.5 尚模发展 回龙埔旧改项目 09年10月 6.0 12.0 4.7 绿景地产 绿景城市立方 10年 5.8 10.8 4.96 宏宇投资 家和盛世花园 09年底 4.0 7.0 6 东都实业 东都花园二期 09-10 28.0 30.0 17 星河地产