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3.3 样板房 贰 样板房预算控制 样板房的造价视项目大小、规模、项目定位、发展商期望值不同而不同。 案例：1000元/平米是中高档楼盘的通用标准，3500元/平米可达到五星级酒店的装修效果。售价30万元/平米的香港凯旋门，一套样板间装修费用高达二千万。 实行“大包干”，装修公司/设计师全程负责，从设计，效果控制，到家具、装饰品的购买与装置。开发商负责控制成本和最后的把关。 样板房销售前景看好，可安排在项目总体销售完成后，以房价＋60％装修款卖出。 为保证销售，样板房在装修时必须保证接通上水、下水和其他管线。展示造成的磨损，承诺由发展商完成工程调整。 样板房的选址一般有两种形式： 设置在售楼处内，优点是方便客户行走，缺点是现场感相对较弱。 设置在现楼里，优点是客户能最直观感受户型的空间感；但同时也带来系列问题，如行走 路线繁杂、看楼通道过长容易使客户乏味等。 → 样板房设置在现楼应考虑的因素包括： ◆ 楼层数 -- 景观（园林和自然）、现场施工 ◆ 栋数 – 与售楼部的距离、主力卖点、楼距 ◆ 朝向 - - 周边环境、重点推售单位 3.3 样板房 叁 样板房的选址 样板房户型种类选择应互相搭配，使各种户型能均衡销售。 案例：金域蓝湾205平米和92平米。 配合对各个户型的推售节奏逐步推出，不宜同时开放太多样板房，避免客户无从选择。 3.3 样板房 叁 样板房的配置 概念样板房：纯粹展示项目概念、风格和对未来居住方式的构想，目的在于树立形象； 案例：金域蓝湾在项目销售前于万科建筑研究中心展出的“自由空间”样板房。 销售样板房：具体展示户型的空间应用，构造真实的生活场景，目的在于促进销售； 材料展示房：展示整个房子的用材和装修 ◆ 案例：万科四季花城 3.3 样板房 肆 样板房设计理念 力求使每一套样板房突出一种风格； 案例：深圳点彩人家以颜色为主题设计了七套不同颜色的样板房。 注重细节处理，渲染氛围，给予客户情景式体验。 案例：万科样板房的特点。 3.3 样板房 伍 样板房的风格 尽可能地压缩看楼通道的长度，用最简洁的方式将售楼处与样板房连接起来，设置安全感强的通道； 使看楼通道更具趣味性、例如透过看楼通道可看到部分已做好的园林、设置背景音乐、设置体现楼盘定位的装饰物、绘上彩色图案、栽种绿化等； 3.4 看楼通道 地 盘 包 装 一般高为2.5米－5米；结构为砖墙或“钢结构+木板”结构，砖墙不能太高，一般控制在为2.5米左右； 立面表达方式： 1）直接在砖墙上喷涂。图案较为简单、造价便宜，在项目前期多用此种方法，内容多为简单信息，如项目名称、发展商、咨询电话等； 2）喷绘图案。图案精细、表现力丰富； 3）立体围墙。运用立体构件（如雕塑品）替代平面，展示的效果较为特别。 4.1 围墙 对于周边路况较差、影响项目形象的道路，如果发展商资金宏厚，与政府关系良好的话，可以申请将道路加以改造，根据项目定位特点设计周边绿化； 如果能设置小广场，则在广场上点缀特色雕塑、特色喷泉、水景、休闲椅、并将绿化作为项目的园林的延伸部分； 有利于重塑项目周边形象，使项目在本区域的形象非常突出。也是展示发展商实力、增强购买信心的有效方式。 4.2 周边改造和绿化 道路指示对于位置较差，客户不易找到的项目具有特别意义，一般采用路灯旗或指示牌的形式； 道路指示的设置需要得到城管相关部门的同意，务必提前向城管部门提出申请。 路灯旗形式：一般为长方形双面牛筋布，画面单纯、诉求及指示清晰为主旨。另外在形状方面还有三角形、风帆形等；另外也有一些路灯旗上会设置塑料风车，使路灯旗的趣味性更强。 指示牌：设置于进入楼盘的各条道路的入口及楼盘周边，形状各异。 4.3 道路指示 如果说外围包装是项目的“门面”，那么楼体条幅可以说是这“门面”中的点睛之笔，构思新奇、文案一针见血的条幅除了充分展示楼盘卖点外，更可以诙谐、幽默的方式争取客户认同。 在一个交通辐射范围内标志项目名称。 4.4 楼体条幅 壹 楼体条幅的功能 基本内容包括slogan和售楼电话； 以简洁、富有创意、容易记忆为佳，忌大杂烩式的多角度罗列式诉求。根据不同推广期诉求不同信息，不同时期给予客户不同感受； 楼体条幅的成功案例： 长怡花园熟了（创意来源于金正VCD：苹果熟了。诉求的是长怡花园现楼热销）； 待嫁（前期某一个楼盘：诉求的是内部认购信息，告知客户楼盘即将发售） 相信万佳、相信中原（长丰苑：万佳进驻、中原提供代租代售二手市场服务，两者皆为名品牌公司，对于投资者较具吸引力） 首付一万、月供800元（旺业