房地产：阳光股份酒仙桥南区危改项目.ppt

阳光股份酒仙桥南区危改项目 项目编号：hgls-pg-007-2006 目录 市场背景判断 003 第一篇 区域发展判断 024 第一篇 自身条件分析 039 第一篇 市场环境分析 054 第二篇 项目定位 144 第三篇 案例借鉴 191 第四篇 目录 市场背景判断 宏观投资变化 政策趋势判断 市场趋势判断 区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位 市场背景判断 05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。 市场背景判断 05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。 市场背景判断 05年前房地产投资快速增长，短期内市场供应保持较高水平，05年进入拐点，未来供应可能下降。 目录 市场背景判断 宏观投资变化 政策趋势判断 市场趋势判断 区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位 市场背景判断 市场背景判断 市场背景判断 目录 市场背景判断 宏观投资变化 政策趋势判断 市场趋势判断 区域发展判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位 市场背景判断 近年市场交易指标上扬，成为“牛市”，反映出市场需求保持较为旺盛的态势。 市场背景判断 开发重心逐步外移，近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例。 市场背景判断 住宅交易指标上扬，交易面积及交易金额上升，均价提升较快。 市场背景判断 住宅价格承受力上升，成交的主体价格区间也明显上移，住宅交易套均总价不断上升 。 市场背景判断 各类住宅物业的成交均价及套均面积上升。 市场背景判断 住宅市场的非本地消费趋势上升，普通住宅以本地个人和外省市个人为主，别墅和公寓的外省市和外国客户迅速上升，总量已超过本地客户。 市场背景判断 写字楼市场供应持续上升，市场交易在05年放量。 市场背景判断 写字楼交易面积与金额持续增长，其中05年出现交易面积与交易价格同时大幅度上升。 市场背景判断 开发重心逐步外移：近年交易以城市功能扩展区为主，近郊区比例也占较大比例。 市场背景判断 商业物业交易量持续上涨，04、05年迅速增长，但销售价格略有下降。 市场背景判断 商业物业成交套数上升，套均面积及总价下降，销售中小单元切割销售较多。 市场背景判断 小结 目录 市场背景判断 区域发展判断 主要影响带分析 紧密影响区判断 松散影响区判断 未来影响区判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位 区域发展判断 主要影响带分析 上东区：国际化商务配套与居住－－CBD →燕莎→丽都→上东区，都具有鲜明的涉外特征，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。 交通：机场高速——三元桥——三环 区域：“机场——CBD” → 燕莎商圈 功能： CBD作为核心商务区，以商务为主，酒店和商业为辅 燕莎商圈作为CBD与机场之间的中间带，除商务功能外，酒店、服务式公寓、商业等商务配套功能显著，商务功能弱于CBD 区域发展判断 主要影响带分析 上东区：国际化商务配套与居住－－ CBD →燕莎→丽都→上东区，都具有鲜明的涉外性，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。 交通：机场高速——四元桥——四环 区域：中央别墅区——丽都商圈——CBD 功能： 燕莎商圈在商务功能外，酒店、商业等商务服务功能发达 丽都商圈集中于商务配套功能著，但酒店、服务式公寓、商业等商务配套功能弱于燕莎商圈，居住功能加强。 区域发展判断 主要影响带分析 上东区：国际化商务配套与居住－－ CBD →燕莎→丽都→上东区，都具有鲜明的涉外性，但区域的功能特征，是从商务逐步过渡到商务配套、生活居住。 上东区域功能： 丽都商圈是以居住、酒店、服务式公寓和商业功能为主的次级商务配套区域。 上东区是其中更偏居住的部分。 目录 市场背景判断 区域发展判断 主要影响带分析 紧密影响区判断 松散影响区判断 未来影响区判断 自身条件分析 市场环境分析 项目定位 区域发展判断 酒仙桥 酒仙桥电子产业及商务功能为上东区带来新的发展动力 区域内有中关村园区之一的电子城，既有早期北京国有企业发展而来的京东方、兆维等大型电子企业，其后又迁入西门子、松下、雀巢等大型外企。目前区域中电子产业园区经过更新改造，面貌有较大提升 酒仙桥区域改造后有利于整体面貌的提升 早期的居住生活区域和其他配套档次较低。但区域作为北京市规划中的新一轮大型集中改造区域，具有较大的提升空间。 区域发展判断 朝青板块 中高档居住配套，国际化氛围较差 在CBD以东，东四环——五环之间，作为CBD区域的高档、中档居住配套为主，与本