武汉市商业市场分析20140714必威体育精装版版.docx

武汉国博新城 PAGE \* MERGEFORMAT45 武汉市商业市场分析 （武汉国博新城项目组） 前 言 量价稳升，郊区迎来商业发展期 继1、2号线之后，地铁4号线业已通车运营，紧随城市地铁的建设步伐，市民的出行与购物方式开始改变，对武汉商业市场发展格局产生明显的影响，主城区新商圈逐步形成，郊区亦迎来商业发展期。整体而言，2013年，武汉商业市场整体保持平稳向上发展。 供应方面，全市新增供应整体萎缩， 2013年，商业新增供应量为203.14万方，同比减少42%，今年缺少大型集中型商业供应，主要以裙楼商业或住宅底商为主，全市整体商业供应量明显不及去年。值得注意的是，郊区商业发力，郊区商业新增供应明显放量，黄陂、江夏、新洲三郊区商铺新增供应高居前三甲，江夏、东西湖、蔡甸三个郊区为全市仅有新增供应同比增加的区域。随着城市外扩，郊区楼市快速发展，对商业等生活配套的的需求愈加明显，而轨道交通的建设，为郊区商业市场的发展带来了便利，进而推动郊区商业活跃。 成交方面，商业成交整体稳中有升，全市商业成交122.02万方、172.21亿元，同比提升1.19%、5.17%。商铺为2013年商业备案主体，全年累计备案94.78万方，占商业整体的77.67%，接近8成市场份额。 从区域看，中心区依旧为商铺成交主力，5个中心区累计备案51.84万方，占商铺总量的54.69%，以汉阳、江岸、武昌三区销量最高，三区特征鲜明：汉阳区随着轨道4号线的建设，再度带动老牌商圈钟家村活跃，板块商铺备案面积占比区域60%；依托轨道交通、市政建设，江岸区大型居住组团后湖板块商业快速发展，江岸区商铺备案主力集中于后湖板块，板块累计备案面积占到区域的9成份额；武昌区综合体主导，商业档次高端且具规模，区域商铺成交量价关系全市最优，武汉中央文化区更是将区域商业提升到全新的高度。 郊区商业进入发展期。2013年，6个郊区累计备案26.2万方，占商铺总量的27.64%，高于次中心区17.67%的占比。其中，以江夏、黄陂两区表现尤为突出，商业备案面积分别为8.2万方、5.39万方，区域排行第五、第七位。区域规划前景、轨道交通建设等利好因素整体带动区域商业发展。另一方面，近两年来，英特宜家、日本永旺等国际知名商业地产开发商陆续进驻武汉，多偏向于选址临靠地铁的近郊或郊区，亦可以看出，轨道交通建设推动下，郊区商业发展前景被看好。 价格方面，2013年，武汉商业整体均价14113元/㎡，同比上涨4%。郊区商业均价全线上涨是推动全市均价上扬的主因，2013年，郊区商业整体价格水平同比上涨13%。 从区域看，青山、东湖高新、江汉、武昌四区商铺均价过2万元，除凭借区位优势外，各区域内备案产品结构亦是影响整体均价的主要因素。青山、东湖高新两区，商铺备案主要集中于奥山世纪城、光谷世界城步行街个案项目，区域均价分别为3.23万元/㎡、2.49万元/㎡，位居前两位。随后为江汉、武昌两区，凭借优越的地理位置以及成熟的商圈氛围，区域内在售项目商铺价格较高，如江汉区半数项目商铺备案均价超过2万元，武昌区主力在售项目商铺备案均价多过3万元/㎡。 另一方面，轨道交通对商业项目价格的推动作用明显。如东西湖区的北冰洋城市广场是东西湖首家一站式综合购物中心，轻轨1号线直达，商铺均价44005元/㎡，是全市均价过4万元的项目中唯一一个郊区商业项目。而树立价格标杆的武汉天地、宝利金中央荣誉、汉街、光谷步行街等项目，除开区位优势外，地铁对项目价值的提升作用不容忽视。 武汉商业地产的发展，呈现“强者再强，新生力量”的趋势。对于老牌成熟商圈而言，随着外部条件的改变（如轨道交通）及武汉商业市场的快速发展，快速应变，依靠商场升级和“新成员”加入持续发展壮大。如中北中南商圈中商百货、银泰百货的改造升级以及汉街的开业；武广商圈武汉国际广场的开业、香港恒隆地产、越秀精武路项目的加入；江汉路商圈和记黄埔外滩1861的建设等。另一方面，轨道交通的建设推动主城区新型商圈的产生以及郊区商业的发展，改变武汉整体商业格局。如主城区汉口武胜路、后湖、菱角湖板块，武昌南湖、首义板块，汉阳四新板块等，郊区黄陂汉口北、金银湖大常青、江夏文化大道沿线等。上述一系列的转变都将促动武汉商业市场迈向一个全新的台阶。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc377483760 一、供应分析 PAGEREF _Toc377483760 \h 4 HYPERLINK \l _Toc377483761 1、2013年商业新增供应量萎缩四成，商铺类为供应主力 PAGEREF _Toc377483761 \h 4 HYPERLINK \l _Toc377483762 2、郊区包揽新增供应/同比增幅双项目