小区公共部位管理方案.doc

小区公共部位管理方案 小区公共部位管理方案(一)：小区公共设备设施管理方案 　　设备设施管理方案 　　一、目的保证设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要。 　　二、验收管理 　　1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收，做好接管工作。 　　2、验收的主要内容 　　（1）建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料； 　　（2）设施设备及场所的质量检查，设备空载运转试验、负荷实验。 　　3、验收合格后，资料全部归档，交付使用管理部门。 　　三、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分a、b、c三类： 　　a类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。 b类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。 　　c类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。 　　四、设备的运行管理 　　1、对a类设备，配备专职运行操作员，根据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。 　　2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。 　　3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。 　　4、各设备主观人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。 　　五、设备设施的维修保养 　　1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。 　　2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。 　　（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。 　　（2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。 　　（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经部门主管领导批准后实施。 　　（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。 　　六、设备设施维修 　　1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类 　　（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理； 　　（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。 　　2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式 　　（1）委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。 　　（2）派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。 　　七、设备故障及事故 　　1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。 　　2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。 　　3、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。 　　4、无论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。 　　八、设备的大修、更新 　　1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。 　　2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每年度的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。 　　3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。 　　九、设备的报废 　　1、设备有下列情况下考虑报废： 　　（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。 　　（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。 　　（3）因以外灾