航天首府3年营销执行总纲幻灯片.ppt

绿地国际金融城 水岸国际 复地东湖国际 水岸国际.沙湖公馆 百瑞景中央生活区 华润橡树湾 160m2 以上 130-160m2 110-130m2 90-110m2 70-90m2 70m2 以下 航天首府 汉街壹号 主流竞争 分流竞争 中小户型与复地和水岸竞争较为激烈，中大户型与复地和绿地竞争较为激烈 鲜有竞争 分流竞争产品系丰富，推货量大 江尚天地 纯水岸·东湖 26万方，物业形态主要为公寓和写字楼，首批推出产品为临江大平层或商业公寓 产品线偏大户型，明年主推大平层 户型均为精装大户 武昌中心区明年总供货量超过80万方，中小户型成为市场主要供货面积段 市场盘点 中观市场 90-190平，预计为20万方 85-190平，20万方 70-120平，9万方 90-137平存量，1万方 85平4.8万方 100-120平 1.5万方 130-140平 2.9万方 39-59平0.5万方 159平 2万方 80-206平存量，6万方 88-170平存量，15万方 绿地国际金融城 水岸国际 复地东湖国际 水岸国际.沙湖公馆 百瑞景中央生活区 华润橡树湾 航天首府 汉街壹号 主流竞争 分流竞争 推售时间上，与绿地和复地重合度较高 鲜有竞争 分流竞争产品系丰富，推货量大 江尚天地 纯水岸·东湖 客户蓄水期，预计明年5月份以后发售 新品大平层产品预计6月发售 全年持续销售 市场盘点 中观市场 预计9月份开盘 预计4月份开始少量多次加推 3月 6月 9月 12月 1月 5月 预计1月份加推90-140平两房三房，全年持销 预计3月份开始加推，首期加推5期93-133平， 预计每2个月加推一次，总体量20万方 尾盘持销，计划半年清盘 预计6月份开始新品发售，81-190平 1月份加推1#东单元 1月份加推1#东单元 4月份推售4# 10月份推售7/8# 6月份推售15# 市场空档期 武昌中心区明年出货时间集中在5月份之后，少量多频加推是各项目主要供货方式 梳理竞争关系，我们认为： 复地、福星全年多产品放量，东沙连通及楚河汉街的完善，积玉桥将领先两者成为置业热点 绿地的竞争关系转化为本案高端消费的补充，高品质甩开福星，地段优势甩开复地 首府坚定前面提到的差异化竞争思路…… 项目价值再梳理 本体价值体系丰富，差异化优势明显 但从客户分析来看，地段的中心感、资源的稀缺感、纯居盘的居住价值感受不强，客户以区域内为主，对外区域的拉动力不够 因此，2013年，我们必须让内环·滨江·纯住区的形象落地，将地段、资源、纯粹三大价值落到实处，通过差异化定位从竞争中脱颖，高声向市场传递项目价值，扩大客户地图…… 我们的眼中看到的是 内环滨江纯住区 三江地产开发史上的新高度 客户对地段的中心感、资源的稀缺感、纯居盘的居住价值感受非常弱 客户眼中看到的 项目是模糊的 滨江资源感知不到 瞰湖景观无法认可 友谊大道导入车流少 和平大道进入性差 2013年，我们必须让内环·滨江·纯住区的形象落地，将地段、资源、纯粹三大价值落到实处，通过差异化定位从竞争中脱颖，高声向市场传递项目价值，扩大客户地图…… 项目价值再梳理 因此，2013年，我们必须让内环·滨江·纯住区的形象落地，将地段、资源、纯粹三大价值落到实处，通过差异化定位从竞争中脱颖，高声向市场传递项目价值，扩大客户地图…… 航天首府 地段：独一无二，不可复制 价值再梳理 内环滨江纯住区 太嘈杂：绿地国际金融城、水岸国际 非内环：复地东湖国际 土豪气：万达系 景观：一江一湖； 七重英式皇家园林 稀：双层地下车库； 新风、中央空调、直饮水、电梯预约四大科技系统 品质：百米楼间距； 戴德梁行物管服务 纯粹：纯粹居住区 格调：私人顶尖配套 形象层面 做到：高举高打 挖掘：价值点落地 地段、资源、居住 展示层面 做到：销售体验 挖掘：居住体验 江、湖景观体验 品质体验 价值层面 做到：价值点释放 挖掘：价值点深度挖掘和串联 货量盘点见附件二 园林展示区 入户大堂 印象感知系统 样板房 前广场 全冠移植 电梯厅/ 电梯 大门仪式感 售楼处 物业服务 工法展示 景观展示 价值体系传递动线 诉求举例1——区位说辞 武汉内环08年由28公里增加到30公里，2010年恢复老内环线路； 政府认定了武汉内环就这么大，不买这里，都不是最值钱的地段； 位于长江和沙湖的金十字中心，武昌最纯粹的中心就是我们； 复地是二环社区项目，绿地是徐东白领聚集地，我们这里非常私隐； 大隐隐于市，这里是隐贵的中心而私密…… 关内土地越来越少，如果不买这里，就只有出关了； 车辆被工业八路和东滨路分流，到这里的车辆，只是我们自己的； 宝能和三湘的项目非常嘈杂，我们这里非常私隐； 大隐隐于市，这里是多么私密安静…… 武昌中心不可撼动的内环