2016年北京房地产市场形势及相关政策探讨.docx

一、回顾去年12月21日闭幕的中央经济工作会议关于房地产市场的相关表述，其核心是化解房地产库存，包括五项具体措施：1、扩大有效需求，打通供需通道，消化库存；2、建立购租并举的住房制度，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；3、鼓励企业调整营销策略，适当降低商品住房价格；4、促进房地产企业兼并重组，提高产业集中度；5、取消过时的限制性措施。调控方式包括：因城施策、分类调控。同时，更加注重和强调地方政府作为调控主体的责任与权力。二、初步分析判断2016年北京房地产市场面临的形势及特点。第一个特点：商品房库存分化明显，普通商品住房库存持续低位，高端住房库存高企，办公等非住宅库存积压。截至去年底，全市新建商品房库存2169万平方米、比年初增加5．4％，总量相对稳定。从住宅看，新建商品住房库存818万平方米 (5．4万套)、同比减少12．7％。近年来持续处于低位水平，特别是其中90平方米以下房源仅有100万平方米、减少了29．8％。相反的，大套型、高单价或总价房源增加明显，比如：140平方米以上房源接近500万平方米，增加8．4％；拟售价格5万元／平方米以上的200万平方米，增加 23．1％，套总价千万以上的300万平方米，增加 22．6％，商品住宅库存高端化趋势明显。从非住宅看，办公商业等非住宅库存1184万平方米，增加21．2％。展望2016年，我市商品房库存的这个特点仍将保持，即商品住宅库存总量下降和产品高端化趋势不会改变，非住宅库存可能进一步积压。主要是基于以下的供求形势：一是库存的补充一般主要来源于之前三年的土地供应。但近三年我市居住用地出让面积持续缩减，2013年为1344万平方米，2014年降为900万平方米，2015年进一步降至875万平方米。同时，由于北京土地市场竞争激烈和普遍需要配建保障性住房等因素，使得纯商品住房部分的楼面地价相对较高，一般只有走高端路线才能有利可图。如 2015年，成交的50宗住宅地块中，平均楼面地价接近3万元／平方米。二是投资和新开工是当期供应的先行指标，总的看2015年住宅指标下降、非住宅指标增加，由此直接影响2016年的市场供应。2015年，全市房地产开发完成投资4226亿元，同比增加8．1％，但住宅投资规模持平，办公增加了20％，商业等增加13．2％；新开工面积方面，住宅下降9．8％，办公增加6．6％，商业降0．3％，相当于持平。三是从需求看，住宅需求仍然旺盛，非住宅需求可能仍将低迷。去年4月以来，每月申请购房资格审核家庭户数超过4．2万户，其中申请新房家庭近万户，均为限购以来最高水平，以往在月均3．5万户左右，反映了百姓购房热情较高。非住宅主要承载业态，需求受宏观经济和产业发展影响较大，全国以及我市经济都已告别高速增长时代，进入中高速发展的新常态，加上互联网等新兴产业对传统办公商业形成了较大冲击，我市还面临疏解非首都功能的要求，综合考虑这些因素，未来一段时期非住宅的需求难有起色。第二个特点：住房市场进入存量绝对为主的发展阶段，未来消费者以改善性需求为主流，将更加注重产品本身的品质及其物业服务等因素。截止2014年底，北京市城镇人均住房面积达 31．54平方米，按平均水平的住房问题已不突出，矛盾主要集中在资源配置不均。市场上存量房交易较为活跃。2015年，全市商品住房租赁交易量接近200万套次，相当于新房加二手住房交易量(28．2万套)的7-8倍。租赁住房约160-170万套，接近全市存量房总量的三分之一。其中，七成房源由北京户籍居民提供，租金收入成为家庭财产性收入的重要来源之一；七成外来常住人口租房住，租赁市场成为他们解决住房问题的主渠道。当前租赁市场存在的突出问题是：一是主体结构单一，主要是个体散户出租；二是房源供求结构不平衡，小户型供不应求，大户型供过于求。另外，租期以一年为主，长租比重较小，租权关系不够稳定。二手房市场方面，2009年开始二手住房交易量超过新房，近年与新房交易套数之比始终保持在 1．5倍左右，这个比例2015年快速提升为2．3倍，全年二手房成交19．6万套，比2014年翻了一番(同比增加90．7％)，同期新房成交量8．6万套(同比增加32．9％)。交易特点是以换房为主，比如：据链家地产统计，其代理的二手房居间买卖业务，七成以上属于卖旧买新的连环单。2016年，预计这种趋势将更加明显。一是新房市场成交受供应不足约束，将有所减少。二是存量房已经具有一定规模，通过存量房源的加速流动促进资源配置均衡是房地产市场发展的一般规律。三是从需求结构看，今后我市住房需求将重点是本市居民的改善性需求，该类需求弹性较大，对产品品质及物业服务等要求较高。2015年末，北京市常住人口为2170．5万人，其中外来常住人口822．6万人，增加3．9万人，较上年少增了12．1万人，外来人口快速