4月全国一线城市楼市成交“双降”.docx

　楼市主要城市库存压力进一步缓解进入4月，各地政府因城施策调控楼市，房地产市场成交量环比均有所下滑，成交出现冷热分化，一线城市普遍降温，部分二线城市仍保持高热。经过一季度的旺销，主要城市库存量环比继续下降1.5%，库存压力进一步缓解。中指院发布的必威体育精装版数据显示，2016年4月监测的36个主要城市累计成交面积环比下降2.69%，超一半城市环比下降。不过，在同比方面，监测的36个城市累计成交面积仍大幅增长60.40%，同比上升的城市占比达86%。4月监测的36个城市中，有19个城市成交量环比下跌。其中上海跌幅为35.47%，三亚和苏州也下跌超三成。同比来看，31个城市上涨，其中天津涨幅超2倍。分城市来看，一线城市成交面积环比下降22.31%，同比亦小幅下跌1.12%，出现了同比环比“双降”。二线代表城市成交面积环比增长3.88%，同比上升78.75%，上涨和下跌城市各占一半，南京、武汉等部分二线城市仍维持较高热度。三线代表城市成交面积环比下降8.30%，同比增长67.87%。中指院报告分析认为，3月小阳春过后，4月中央及地方政府不断因城施策，市场向理性回归，整体市场小幅下降。主要城市库存量环比仍在继续下降，库存压力进一步缓解。数据显示，2016年4月末，中指监测的主要城市库存量环比下降1.5%。4月以来中央及地方不断出台鼓励农民工购房、实施税收优惠等政策助力去库存，效果不俗。重点监测的城市中，超六成城市可售面积环比下降，其中青岛降幅最高，达8.87%，南京和杭州降幅也超过8%，分别为8.85%和8.01%。　　土地二线城市楼面均价同比大涨看完“面包”的销量，再回过头看看“面粉”。中指院数据显示，4月，由于主要城市陆续发布年度供地计划，全国土地整体供应步伐加快，供地总量同环比均增长。4月全国300个城市共推出土地1917宗，环比增加20%，同比增加7%；推出土地面积7143万平方米，环比增加14%，同比增加25%。其中，住宅类用地465总，环比减少14%，同比减少14%；推出土地面积2006万平方米，环比减少5%，同比增加20%。不过，受前期楼市调控新政和前期供地萎缩的双重影响，一线城市土地市场明显降温，4月土地成交面积环比锐减49%，同比减66%；土地出让金仅6亿元，环比减少89%，同比减少97%。二三线城市土地成交面积也较上月出现了一定程度的下滑，从总体情况来看，4月全国300城共成交土地1252宗，环比减少13%，同比减少2%；成交面积4982万平方米，环比减少8%，同比增加21%。其中，住宅类用地308宗，环比减少28%，同比减少2%；成交面积1476万平方米，环比减少11%，同比增加30%。从土地价格来看，一二线城市的分化情况十分明显。4月，全国300城楼面均价环比涨43%，同比涨65%，涨幅惊人。其中，一线城市地价回落，成交楼面均价为850元/平方米，环比骤降75%，同比降93%；与此形成鲜明对比的是，由于品牌房企密集聚焦二线城市，二线城市成交楼面均价达3007元/平方米，环比涨53%，同比大涨180%。中指院报告分析，从溢价率来看，一线城市的成交价已经回归土地成本价，土地平均溢价率仅2%；而二线城市溢价率继续走高，达到65%，较上月增加25个百分点，比去年同期上升54个百分点。■连线同策咨询研究部总监张宏伟：竞争加剧倒逼房企转型“在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，在从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来越高。张宏伟表示，2014年以来，品牌房企“跨界”转型非地产业务的趋势显得非常明显。至少有30家品牌房企明确退出房地产，或房地产主营收入占比已经低于50%。其中，至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型，脱离房地产主业。张宏伟认为，尽管楼市开年回暖明显，但未来仍将有许多品牌房企因为对于地产行业前景的担忧，或因为短期资金问题而退出房地产行业。他分析，在本轮市场周期低谷期阶段，住宅市场利润率进一步下降，导致过去直接跑马圈地模式发展空间受限，这种市场周期的变化将带来行业变革，倒逼房企战略转型。■相关国土资源部：经济筑底反弹带动土地需求回暖国土资源部日前发布今年第一季度国土资源主要统计数据。数据显示：第一季度全国国有建设用地供应量同比下降0.2%，下滑态势改观；主要监测城市地价均变化平稳，住宅地价环比增速温和上行。“总体看，第一季度国土资源数据与宏观经济数据的走势保持了一致。经济筑底反弹带来土地需求回暖，供给侧结构性改革推动土地市场和矿业权市场持续调整。”国土部相关司局负