对2016年房地产市场趋势的基本研判及政策建议.docx

促需求、去库存是2016年全国房地产政策的总基调。2015年，全国住房销售情况有所好转，但城市间分化更加明显。一线和部分二线城市房地产去化率较高，房价上涨较快；三四线城市则成为“去库存”的重点区域。2016年，“去库存”压力和难度将持续加大，必须高度关注房地产市场出现的新问题和风险隐患。一、对2016年房地产市场趋势的基本研判1．房地产开发投资同比增幅很可能负增长，“稳投资、稳增长”难度加大。2015年，在房地产市场销售明显回暖的情况下，全国房地产开发投资同比仅增长1％。2016年，开发投资同比增幅很可能出现负增长，其主要依据：一是商品房“去库存”压力很大，开发企业以消化存量住房为主，新开工和土地购置意愿将进一步下降。当前房地产“去库存”压力很大，即使不考虑土地新购置面积和房屋新开工面积，按照2015年销售速度，消化待售房屋以及当前在建施工和待开发土地面积形成的潜在供应量也需要6年5个月左右，这样大的“去库存”压力必然导致新投资规模下降。二是保障性安居工程的货币化安置比例大幅提高，相应的投资增幅将回落。2015年，全国保障性安居工程完成投资1．54万亿元，占全国开发投资量的16％。预计2016年全国货币化安置比例将从2015年的28％提高到40％以上，进一步压缩保障房实际投资和建设规模。因此，2016年，除一线城市和少数二线城市外，绝大多数城市的开发投资同比增幅会继续回落，全国房地产开发投资同比增幅很可能出现负增长，进一步拖累经济增长速度。根据测算，房地产(包括建筑业)产出每下降10个百分点，会拉低 GDP约1个百分点。考虑到房地产行业是终端需求行业，对钢材、水泥等行业具有很强的拉动作用。如果将上下游产业的间接效应加起来，产出每下降10个百分点，GDP会降低约2个百分点。2．商品房销售会延续2015年总体回暖趋势，预计2016年同比增幅在8％左右。2015年全国商品房销售面积是12．8亿平方米，同比增长6．5％。2016年“去库存”任务主要集中在二线、三四线城市，这些城市的房屋销售量约占全国销售量的90％(其中二线城市约占40％，三四线城市约占50％)。2016年，中央和地方政府会出台一系列鼓励开发企业“去库存”的政策措施，预计三四线城市的销售同比增幅会有所提升，全国商品房销售同比增幅高于2015年，预计在8％左右。3．绝大多数三四线城市房价将有所回落，不排除部分城市房价较快下降的可能性。2014年以来，房屋新开工面积同比持续下降。2015年商品房销售量达到新高，不少城市已经开始逐步释放库存压力。特别是一线城市和部分热点二线城市“去库存”速度较快，压力明显小于三四线城市，加上这些城市人口持续流入、产业集聚的趋势短期内不会改变，房价预计将延续2015年稳中有升态势。然而，尽管各地出台了一系列鼓励“去库存”的措施，但三四线城市受高库存影响，再加上吸纳人口流入的产业集聚能力不强，预计2016年会继续呈现房价同比下降的趋势。一些房屋去化周期长、传统产业衰落、人口净流出的城市，房价甚至会出现较快下降。4．保障性安居工程的货币化安置比重将显著提高，“购租并举”的新型住房保障体系进一步完善。面对商品房市场供需结构变动，地方政府采取多种方式购租市场商品房，用于满足住房保障家庭需求，既能加快“去库存”速度，还能减轻地方政府新建保障性住房的财政压力，一举多得。2015年各地开始探索棚户区货币化安置模式，全年棚户区改造开工580万套，货币化安置比例达到28％。预计2016年全国保障性安居工程的货币化安置比例能够达到40％以上，购租并举的新型住房保障制度得到初步构建。5．房地产开发投资负增长和“去库存”压力加大，导致金融和地方债务风险增大。在“去库存”过程中，如果出现销售不畅、经营收益下降、融资能力不足，开发企业很容易出现资金链断裂。必须防止出现由此引发的局部性金融风险。另外，一些地方政府房地产收益下降，土地出让困难且出让价格下滑，将使地方财政出现困难，偿债能力降低。二、2016年房地产政策取向面对上述诸问题和挑战，2016年房地产政策要同时在“需求和供给侧发力”，在稳定和促进购房需求的前提下，综合施策，加快“去库存”速度。一是实行中性适度的货币金融政策，稳定住房消费能力。住房金融条件(包括首付比例、贷款利率等)变化是引起短期市场波动的主要原因之一。2016年出现数次降准和降息的可能性很大，这对控制一线城市房价涨幅提出了挑战。建议实行中性适度的货币金融政策，在降准降息的同时，应因城施策。一线城市的首付比例不宜下降甚至可以适度上调，更好控制房价上涨幅度。在库存量大、房价下跌的三四线城市，在降准降息的同时，首付比例也不宜大幅下调，主要考虑是三四线购房群体对房价下跌的承受能力远不如一线城市，不能过度放大其购房需求。二是实行差异化的财税政策，加快释放农业转移