德国、瑞士低收入家庭住房保障考察报告.docx

一、德国、瑞士解决低收入家庭住房问题的主要做法德国、瑞士都高度重视解决低收入家庭住房问题，根据不同时期住房需求特点，制定了相应的住房保障制度。（一）德国住房保障制度。德国住房保障制度，根据不同时期的经济发展、住房状况以及住房保障需求情况等，适时进行调整。1.在二战之后的住房短缺时期，政府通过无息或低息贷款支持私人和企业建设用于出租的社会保障房。二战之后，德国80%左右住房受损，住房极其短缺，政府通过无息或者低息（利率0.5%）贷款30年支持私人机构、企业大量建设只租不售、低租金的社会保障房，当时这类社会保障房总量大约为600万套左右，有效解决了居民住房问题。社会保障房租金标准由政府核定，以成本租金为基础，参照周边市场租金水平制定，一般为市场平均租金的80％左右，租金管制期为30年。1998年以后，随着经济发展和居民收入的增加，德国政府不再直接参与住房建设，住房供给依靠市场，原有低租金的社会保障房，一部分转为市场租赁房，一部分陆续出售给住户，目前仅剩余150万套左右，约占市场租赁住房的8%。社会保障房的分配由企业按照政府有关要求确定。2.在住房供需基本平衡时期，住房保障方式以租金补贴为主。上世纪六十年代初期，德国经济从战后恢复重建平稳进入社会发展期，居民收入普遍增加，已有能力在市场上购建住房，加上经过大规模建设社会保障房，德国住房市场供需出现了基本平衡，而一些居民收入在条件改善后却无法退出社会保障房，因此，一方面政府允许这部分社会保障房将租金提高到市场租金水平，另一方面政府将住房保障方式逐渐转变为向低收入家庭发放租金补贴，并一直延续至今。1965年，德国联邦政府出台了《住房补贴法》，规定凡家庭收入不足以租赁适当住房的公民都可以向政府提出申请，经审查合格后获得住房租金补贴。租金补贴按照家庭人口、税后收入及租金水平计算发放，使补贴后家庭实际负担的住房支出相当于税后收入的20-25%左右。柏林市规定，年满65周岁以上的老年人、失业超过一年的公民可以向柏林市政府申请租金补贴。慕尼黑市规定，家庭年收入在4.5万欧元的低收入人群可以向政府申请租金补贴。在此基础上，将低收入人群按照收入由低到高划分为三类，并确定了不同补贴标准。第一类，补贴386欧元/月；第二类，补贴207欧元/月；第三类，补贴157欧元/月。申请租金补贴需要填报申请表格，内容包括：收入状况、社会保障号、申请租房要求、审核情况、审核结果等，审核工作由市县负责住房保障等事务的社会部门具体负责。德国政府明确，对低收入家庭的租金补贴由联邦和州政府按比例分担。其中，低收入家庭租金补贴由联邦和州政府各负担50%，特困家庭租金补贴由联邦和州政府按照30%：70%比例负担。2011年，德国联邦和州政府共支付租金补贴180亿欧元。其中，联邦负担56亿欧元，州负担124亿欧元。（二）瑞士住房保障制度。瑞士住房保障的责任主要在联邦政府，州和市镇地方政府也可以根据财力制定相关措施，积极参与。瑞士住房保障制度，也经历了动态发展过程。从1970年以前政府直接投资建设廉租住房提供给低收入家庭，转变为联邦政府成立相关机构以低息贷款方式间接支持企业建设面向低收入家庭出租的社会保障房，以及市镇地方政府对低收入家庭发放租金补贴。1.设立循环的住房基金，以低息贷款方式支持企业建设社会保障房。由联邦政府注资5亿瑞郎，通过低息贷款（2011年利率为2%，2012年利率拟调整为1.5%）,支持企业建造面向低收入家庭出租的社会保障房，企业可以将低息贷款作为首付或者资本金，继续向银行申请社会保障房建设所需要的剩余贷款。企业建设一套社会保障房可获得3万瑞郎低息贷款，贷款期限为20年。2.成立保障住房建设中心，由联邦政府提供担保，允许其通过发行债券方式融资，向社会保障房建设企业提供低息贷款。债券分10年、20年两种，利率比同期银行利率低1个百分点。保障住房建设中心发放的贷款利率与期限，与住房基金发放的贷款利率与期限一致。此外，一些财力较好的州和市镇也可以支持社会保障房建设。如，洛桑市政府通过提供90年土地使用权，每年按照土地价值1-3%收取土地租金以及低息贷款，累计支持企业建设了7700套社会保障房，占住房总量的11%。瑞士全国社会保障房约占住房租赁市场8%。这些社会保障房贷款利率低、建造标准相对较低，因此，租金一般比市场租金低30%左右。3.市镇政府对在市场租赁住房的低收入家庭，按照家庭负担状况发给租金补贴。如，洛桑市对于有孩子且住房月租金超过收入30%的家庭，由政府根据家庭人数、收入以及基本居住面积发给租金补贴。目前，洛桑市有1000多个在市场租房的低收入家庭享受了政府租金补贴。4.市镇政府对低收入家庭住房保障资格进行审查，并建立动态管理制度。如，洛桑市低收入家庭可以凭收入证明、身份证明到市住房局申请社会保障房和租金补贴，市