碧桂园北京退地，杨国强到底在犹豫什么.docx

拥千亿销售额、背靠中国平安这个大金主，碧桂园又岂能这么没底气，因区区的几亿元就放弃了立足北京的大好机会？碧桂园刚拿了地，就要退出，此消息一出，震惊了地产圈。目 前的故事版本是这样的，在单打独斗屡次失败后，碧桂园傍上了在京城土地市场颇有建树的名伶——中国金茂，央企出马不负众望，成功揽得花乡四合庄两宗商业金 融地块，但碧桂园开始犹豫了，原因是金茂的最终举牌价格超出了碧桂园的授权金额，碧桂园正在核算成本，考虑要不要退出。此次京城拿地，本是大事，按照碧桂园一贯的作风，理应当天昭告天下。然而，6天已过，退出拿地消息疯传，碧桂园仍三缄其口。按碧桂园内部人士的说法，“还在测算当中，内部仍在沟通，具体还没定论，这两天会有公告。”如此看来，风波成真的可能性极大，有待确认的只是故事的版本以及与中国金茂的协商结果。不过在业内人士看来，应该是碧桂园转让股权、中国金茂自己独立开发。蹉跎12年，筹谋2年，碧桂园进京的野心早已不必言说。与此同时，坐拥千亿销售额、背靠中国平安这个大金主，碧桂园又岂能这么没底气，因区区的几亿元就放弃了立足北京的大好机会？碧桂园创始人杨国强到底在犹豫什么？一、京城开发能力受挑战10 月21日下午，碧桂园、中国金茂联合体以总价51.8亿元摘得丰台区花乡四合庄(中关村科技园丰台园东区三期)1516-28-A和四合庄 1516-28-B两宗商业金融地块，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平米，而前一天，中铁置业刚以11亿元摘得相邻地块，同为商服用地，楼 面价仅1.8万元/平米，最高兴的莫过于中铁。而再看这2.9万的楼面单价，在历史上出让的四合庄商服地块中，算是最高的，此前一直未超过2万元/平米。另一个当天观战拍地的企业代表称，这个价格不便宜，远超我们自己的授权，如果让我们来干，也干不下来。对于极其看重土地成本的碧桂园来说，盘算一番，并不难以理解。该代表更是语出惊人，“最近两年，北京出让了两百宗地块，但真正实现开盘的并不多，没法开，开就意味着亏损，绝大多数都在等。地王一个接一个，难道上一个真的解套了？No，不过是多了一个遭罪的小伙伴而已。”然而，在楼面地价动辄六、七万每平米的北京，2.9万的价格并不算疯狂，也在一般企业能够接受的范围之内。碧桂园若因此退出，未免太过谨慎，与今年频频拿地的作风不相符合。在 亚豪机构市场总监郭毅看来，碧桂园擅长郊区刚需大盘的开发，这块地的性质为商业金融用地，要么开发成中高端商住产品，要么是商业办公项目，对于碧桂园来 说，这两种可能的业态，都是比较陌生的，无论是市场、客户还是产品，有这样的犹豫，属正常的反应，碧桂园对于自己并没有足够的信心。二、操盘主导权之争操盘主权之争，可能是碧桂园“退地”的主要原因。在北京核心区打造自己的标杆项目，树立品牌，这应该是碧桂园进京打响第一枪的最主要目的。然而，这可能要泡汤了。据 观察，与中国金茂合作拿地的企业不在少数，而操盘者多为金茂。究其原因，在北京，金茂拥有较高的高端项目操盘能力，对于产品的打造、客群的把握、市场的分 析、后续的销售，都形成了自己的优势。与金茂合作，让金茂来操盘，用金茂的牌子，在目前来说，是最好的选择。但对于碧桂园来说，则难以满足自己来京的最初 诉求。郭毅表示，“如果碧桂园既想打造自己的标杆项目，又希望金茂提供更多的产品、客户支持的话，这不太现实。”中国金茂应该不愿意做一个幕后使者，而碧桂园也不甘心京城第一枪中仅扮演投资人的角色。分道扬镳，情理之中。三、水土不服都说了背靠大金主平安，碧桂园怎会如此犹豫？不过也都说了，碧桂园的钱都是从三四线城市艰难的处境中拼死拼活挣来的，花起来不易。目前的房地产分化严重，一二线城市回暖，但三四线城市情况依旧不容客观。三季度，在公布业绩预告的46家房企中，仅17家企业实现了预增、略增或扭亏，20家房企预计亏损，房地产行业净利润下滑现象进一步加剧。在亏损的企业中，多数是位于三四线城市的中小房企，面临着较大的库存压力，项目去化速度缓慢。受制三四线，碧桂园布局一线城市尤其是具有战略至高意义京城的心态急切。然而，一线城市尤其是北京，与三四线城市是截然不同的市场环境。郭毅认为，从碧桂园的公司体制来看，其跟投制度与全产业链体系是企业能够得以发展的根本，而这其中的关键词是高周转与低成本，但是在北京，尤其是在高地价高房价背景下的北京市场，这一优势却很难奏效。而碧桂园要想真正进京，就必然要对公司运营模式做出一定改变，以适应北京市场，这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。而即便做出改变，由于经验不足，在项目运营中仍有可能出现未知风险。