上海公共租赁住房发展现状与社区管理制度模式探索.doc

^上海酿书?社会 上海公共租赁住房发展现状与社区管理模式探索  PAGE \* MERGEFORMAT 110  PAGE \* MERGEFORMAT 111  PAGE \* MERGEFORMAT 109 B.7 上海公共租赁住房发展现状与 社区管理模式探索 包蕾萍* 摘要：2011年，随着住房宏观调控政策的逐步显效，上海市公共租 货住房政策也从“设想”开始进入实质性实施阶段，突破“户籍，’和“收 入”限制的新型住房保障方式，不仅健全完善了上海市“四位一体”的住 房保障体系，还为经济发达地区的住房保障机制探索提供了本土经验。本报 告在分析宏观住房市场背景、现行公共租赁住房政策特点的基础上，结合北 京、重庆、厦门、上海四大城市的比较，对公共租赁住房的社区管理模式展 开了深入分析。报告认为，政府和市场两种方式对于保障性住房的管理都具 有积极的作用。此外，“十二五”期间，住房的制度安排应以政府为重，但 也不可放弃市场和社会力量的积极参与。国外福利化国家保障性住房管理经 验对于如何结合本地经济社会特点，进一步完善住房再分配过程的公正均 衡，有着特别的启示意义。 关键词：“四位一体”公共租赁住房社区管理 2011年，中国住房行业整体开始进入显著调整阶段。在上海，调整的迹象 四处可见：“逆转”、“拐点”、“降价”等已经成为各大网站和报刊栏目的髙频 词，城郊接合部部分楼盘相继降价引发业主维权的争议，然而，这些现象反映的 仅仅是调整的一个侧面——住房产业化的格局正在重新塑造，住房价格正在向理 性回归。 来包蕾萍，上海社会科学院社会发展院副研究员。 住房行业的显著调整，除产业化进程的重置外，还蕴含着另外一种转型的起 点——住房的属性开始从“所有”向“使用”转换，住房的改善开始从“购买” 向“租赁”转轨。在不知不觉中拉开序幕的这一轮调整，也势必会带来住房消 费观念的重新建构，推动住房管理机制的创新探索。 —背景：重返都市的公共租赁住房 2010年6月20日，上海市住房保障和房屋管理局印发关于贯彻《关于单位 租赁房建设和使用管理的试行意见》的若干规定；2010年9月4日，市政府批 转市住房保障和房屋管理局等六部门制定的《本市发展公共租赁住房的实施意 见》（沪府发[2010] 32号），对上海市公共租赁房的管理运营机构、房源筹 措、供应租赁管理、政策支持等方面作出了具体的规定。这意味着上海住房保障 体系开始突破阶层和户籍的限制，“四位一体”住房保障体系，在“十二五”开 局的第一年，切切实实开始实行“以居住为主”的政策理念。 1.推动住房观念改变，解决“租购两难”窘境 20世纪80年代初期，在租赁公房中结婚是非常值得庆贺的一件喜事；2011 年，“你会租房结婚吗”却成为各大网上论坛中热议的话题。今天的社会，租房 和身份、地位等社会阶层概念挂钩，人们普遍认为租房就意味着社会经济地位 差，是新上海人或者年轻人的不得已选择。上海产权构成比自1998年以来始终 保持增长，如图1所示，每百户家庭的住房产权比例自2004年以来就超过70%， 2010年更高达79.2%，远超过了很多发达国家（美国为58.3%，英国为 67. 7% ,德国为38.0%)的水平。 住房产权比例不断上升，租赁住房比例不断降低，产权房不断挤兑租赁房的 占比，客观上反映了近年来“以产权为主”的消费观念已经深人人心。这种观 念一方面造成对产权房购置不断追涨的心态，另一方面也使得租赁住房的价格居 髙不下。社会科学文献出版社出版的《中国住房发展报告(2010-2011))(“住 房绿皮书”）指出，2010年，全国住房市场一度出现“租购两难”窘境，过高的 房价让购房者趋于观望，租房者承受的压力越来越重。 因此，上海市公共租赁住房政策的出台，除了解决居民的实际住房困难，还 预示着一种住房消费理念的重新引导和定位。20世纪90年代住房产权改革以 图1上海市每百户居民家庭住房产权构成比 说明：数据来自《上海统计年鉴2007》、《上海统计年鉴2011》（中国统计出版 社），其中产权房含商品房、房改房、私房，租赁房含租赁公房、租赁私房。 后，大部分本市居民通过产权购买，以较低廉的价格获得了自己所居住房屋的产 权，住房的意义也从单纯的“居住使用”转变为一种“产权投资”。住房，在人 们观念中开始成为和黄金、股票、期货一样存在赢利空间的投资品。过度强调产 权，一方面投入要求高，政府住房保障专项资金难以支撑，另一方面，也与 “以居住为主”的理念不符。从这个意义上来说，住房价格的理性回归，不仅需 要通过宏观调控为住房投资市场降温，也需要对住房消费观念的重新定位。 和2010年全国住房“租购两难”情况不同的是，2011年以来，上海销售和 租赁两大市场指数不仅上涨趋势减缓，在10月开始真正出现“拐点