上海林顿大厦物业管理制度投标书.doc

目 录 前言 1 公司综合阐述 1 1.1 企业理念 1 1.2 管理模式 4 1.3 管理框架 6 1.4 管理规模 6 1.5 管理的主要物业 7 1.6 项目剪影 8 2 物业概况及管理设想 13 2.1 物业概况 13 2.2 物业特点及管理建议 13 2.3 合作意图 15 2.4 合作前提 16 3 指标承诺 17 3.1 管理目标 17 3.2 保证体系 17 3.3 服务承诺 17 3.4 对策措施 18 4 项目预算 20 4.1 管理处组织架构及人员配备 20 4.2 物业管理费用预算 21 5 接收过渡阶段的管理工作及保证措施 30 5.1 进场接管期限 30 5.2 项目交接验收责任界定 31 5.3 保证措施 31 6 管理内容及标准 32 6.1 前期介入 32 6.2 业户服务 34 6.3 保安管理 42 6.4 保洁管理 49 6.5 绿化管理 54 6.6 设备管理 57 6.7 应急预案 85 前 言 首先，十分荣幸能参与“XX大厦”项目的前期物业管理策划工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“XX大厦”的项目现状，对“XX大厦”的物业管理模式、组织架构、服务配套等作出统筹策划。 我们将以陆家嘴物业崭新的物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方实际需求的前提下，凭借陆家嘴物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“XX大厦”创造一个和谐而优美的工作及生活环境，提升“XX大厦”的物业价值，并使“XX大厦”成为闸北区乃至上海市又一个知名的物业管理品牌。 本策划书是根据贵方提供的“XX大厦“物业前期管理项目策划书，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司现场踏勘和考察研究之后编制的。 本次管理费报价 办公楼： 7.00元/M2/月， 商场： 9.00元/M2/月。 最后，再次感谢上海林都大酒店管理有限公司给予我们这次合作的机会。希望合作愉快！ 2 物业概况及管理设想 2.1 物业概况 “XX大厦”是位于闸北区沪太路路388号。 总建筑面积：37500平方米； 其　　　中：商场面积：6700平方米 　　　　　　主楼办公面积：28800平方米 　　　　　　地下面积：2000平方米 　 2.2 物业特点及管理建议 XX大厦以其恢弘的气势坐落于上海市闸北区，是集商业与公寓式办公为一体的综合大楼。凭借其优越的地理位置及一流的硬件设施必将吸引各方企业的入驻，大量的人流、物流出入XX大厦，使大厦物业管理品牌建立显得尤为重要，因此我们针对大厦实际情况及贵方的要求提出以下建议： 区域内各种标识（店标、绿化标识、交通标识、管理标识等）的制作统一安装； 区域内垃圾箱房的造型（应与建筑物风格统一并考虑垃圾分类收集）； 建议设备、安全及消防监控统一设置在一个区域，便于监控又利于降低管理成本； 建议设立商务中心，为小业主提供打印、复印、传真、资料装订、扫描等商务服务。 建议对商场业主所使用的中央空调，除分户设置水、电表外，还需分户设置冷冻水计量表，以方便分摊空调能耗费 建议设置清洁取水点，便于清洁工工作时取水，利于降低管理成本及达标规范； 建议过道照明采用光声控制，降低运行成本； 建议区域内小品的风格与总体风格统一； 绿化种植兼顾观赏、品种及方便养护； “XX大厦”品牌树立 利用陆家嘴物业公司全国性品牌的优势，帮助XX大厦提高社会知名度、树立品牌（本项目纳入陆家嘴物业媒体宣传范畴：电台、电视台、报刊、杂志、多媒体DVD公司介绍等）。 在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系，来提升XX大厦的管理档次。 以陆家嘴物业公司“服务派”的管理理念，精心打造XX大厦的品牌，使XX大厦成为闸北区乃至上海市物业管理优秀大厦。 　 “XX大厦”个性化服务 无偿服务 为业主及租户提供针线包、医药箱等服务。 代缴公共事业费。 代订报刊，杂志，鲜花业务。 代管各种快递，挂号文件。 代送筒装饮用水。 电话留言服务。 义务宣传办公安防常识。 为业主及租户联系搬场服务。 配合商场经营，为业主、租户举办各类活动，如：国庆、春节、圣诞节活动等。 入伙时，进行区域服务项目和区域设备设施的情况介绍和装修（商场）咨询。 有偿服务 管理处提供“红帽子”服务队，做好区域业主、租户入住时的物品搬运等服务。 为业主、租户在二次装修后提供室内布线调整、小电器维修等延伸服务等。 为业户提供室内保洁或消毒服务。 在区域指定位置提供车辆清洗、打蜡服务，方便业主、租户。 在业主、租户入住后提供各种类型的礼仪服务（开张仪式、纪念日庆典等）。 “XX大厦”的租赁配合 销售前期 提供销售现