陈艳梅诉国都集团发展.doc

陈艳梅诉国都集团发展(深圳)有限公司、国都房地产开发(深圳)有限公司商品房预售合同纠纷案 [案??情上诉人（原审原告）:陈艳梅。 ????被上诉人（原审被告）:国都集团发展(深圳)有限公司。 ????被上诉人（原审被告）:国都房地产开发(深圳)有限公司。???? ????1999年3月26日，上诉人与被上诉人国都集团发展(深圳)有限公司（以下简称国都集团公司）签订购买深圳市福田区滨河路国都高尔夫花园(二期)绿怡阁C号房楼宇认购书，约定同年4月16日双方签订房地产买卖合同。同年4月16日，上诉人与被上诉人国都房地产开发(深圳)有限公司（以下简称国都房地产公司）订立房地产买卖合同，卖方仍是国都集团公司。合同约定：被上诉人于2000年3月28日将合同规定之验收合格的房地产交付原告使用，否则，每延期一天须支付相当于上述房地产价款的万分之五的违约金；延期超过30天，上诉人有权单方解除合同并书面通知被上诉人；被上诉人应在10天内将原告已付的一切款项退还上诉人，并支付违约金，上诉人不解除合同的，被上诉人应每延期一日支付相当于上述房地产价款的万分之三的违约金。合同签订后，上诉人向国都集团公司与国都房地产公司履行了支付房款的义务，于2000年8月28日办理了楼宇交接确认书，但未入住上述房屋。1999年6月18日，上诉人与国都集团公司及深圳市农村信用合作社签订《楼宇按揭(抵押)贷款合同》，后未依约还款，深圳市农村信用合作社联合社以陈艳梅及国都集团公司作为被告向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼。罗湖法院作出民事判决：解除楼宇按揭(抵押)贷款合同；由陈艳梅清偿贷款及利息；若到期未清偿，则以其名下用于抵押的国都高尔夫花园绿怡阁15C房产拍卖、变卖或折价的款项优先清偿上述债务。该判决已发生法律效力后，陈艳梅诉至法院，要求解除房地产买卖合同，由两被告退回已付购房款、支付逾期交房违约金、赔偿损失。 ????上述房屋由被告国都集团公司开发并领取了《深圳市房地产预售许可证》，至今未取得竣工验收证明。???? ????????????????????????????????????????????????????[裁??判] ????原审法院认为，原告和被告国都房地产公司签订的房地产买卖合同有效。原告实际接收房屋后，不按照约定支付按揭款，按揭银行起诉原告给付，该房屋作为抵押物抵偿债务，故原告要求解除合同，理由不成立。被告没有按照约定时间交楼，构成违约，应承担违约金。房地产买卖合同是被告国都房地产公司签订，房款也是该公司收取，而按揭合同是国都集团公司签订，国都高尔夫花园实际上是国都集团公司开发，故两被告应共同承担上述债务。宣判后，陈艳梅以合同无效、交付房屋不合法等为由提起上诉，被二审法院驳回。 ????????????????????????????????????????????????????[评??析] ????一、本案二被上诉人之间的法律关系 ????民法通则第66条规定：没有代理权、超越代理权或代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，陈艳梅与国都房地产公司签约的行为即属于以他人名义实施民事行为构成代理的情形。陈艳梅与国都集团公司签订房产认购书后，正式的房地产买卖合同虽写明出售方为国都集团公司，但实际签约一方变为国都房地产公司，签约时陈艳梅没有提出异议。对于陈艳梅向国都房地产公司及国都集团公司支付购房款的行为，国都集团公司知道但不作否认表示，即视为同意，因而，国都房地产公司是以国都集团公司的名义签订该房地产买卖合同，国都房地产公司与国都集团公司形成了销售代理关系。国都集团公司亦依法取得了涉诉房产开发权和预售许可，故陈艳梅以国都房地产公司没有主体资格、售房行为违法因而合同无效的理由不能成立。 ????二、本案当事人陈艳梅合同解除权的丧失 ????合同的解除是指在合同依法成立后尚未全部履行前，当事人基于协商，法律规定或者当事人约定而使合同关系归于消灭的一种法律行为，包括约定解除和法定解除两种情形。《合同法》第93条第2款是对有权解除合同的规定，指当事人事先约定某种条件，条件一旦成就，一方便享有解除权。只有享有解除权的一方行使权利时，合同才得以解除，而不是解除的条件一成就，合同便自动解除。目前法律还没有对解除权消灭作出明确的期限限制，只规定在法定和约定的期限内，当事人不行使解除权，该权利消灭。笔者认为，在没有法律规定或当事人约定的情况下，一方行使解除权，应经过催告程序，未经催告在合理期限内不行使权利的，解除权消灭。本案国都集团公司在没有领取房产竣工验收证明的情况下将房产交付给陈艳梅，不符合合同约定和法律规定