房企转型模式面面观.doc

转型。不管是企业适应新的市场形势的主动探索，还是在环境变化下的被动之举，都成了一个绕不开的话题。转型的方向有很多，在目前的房地产市场格局下，也不乏成功的尝试和探索。 从重资产模式向轻资产模式的转型 目前，土地升值速度减缓，单纯持有资产的回报率降低，越来越多的企业认同，应当从“赚取资产升值收益为主”走向“赚取增值服务收益为主”。持有大量土地和存货资产的重资产模式吸引力下降，“轻资产模式”受到一些企业的青睐。所谓“轻资产模式”更加强调如“美国模式”强调的投资商和开发商角色分开。地产企业不一定充当地产投资人，而是更多的充当开发、运营和管理的角色，将赚取利润的焦点锁定在增值服务收益，而让渡部分资产自然升值的收益。广州公积金提取 在这种转型的过程中，企业运营效率和管理能力越高的企业越具有优势。例如美国的铁狮门，依赖的是高水平的价值发现和价值提升能力，提取商业地产开发各个环节的开发管理费用，已经形成为人津津乐道的“轻资产模式”。大陆的某些房地产企业也积极尝试轻资产模式的转型，例如万通，多年来更青睐于美国模式，只是在“黄金十年”美国模式并不符合“中国国情”，不适于土地快速增值，住宅开发迅速扩容的市场，但目前，这种转型变得更加具有实际效用，也更加有意义。例如绿城集团，于2010年成立了整合现有品牌资源及管理资源的专业房地产品牌服务管理公司——绿城房产建设管理有限公司。大力发展代建制，在自身资金有限的情况下，通过代建、合作实现快速扩张，形成了与资本和资源对接的轻资产模式。 万通和绿城向轻资产模式转型，也许有自身资金、资源实力不够雄厚的情况下顺势而为、以小搏大的考虑。无论如何这种转型方向的积极意义是显而易见的：未来的房地产市场，显然更欢迎和强调开发专业能力，更青睐运营和管理水平高的开发商。 从住宅开发销售向商用物业持有并重转型 近年来，住宅开发不断受到宏观调控政策打压，而商业地产开发相对并没有受宏观调控政策调整太大影响，也由于城市化进程推动商业地产的繁荣，大量房地产企业涉足商业地产开发领域。随之而来的，是持有商业物业渐渐成为普遍现象。笔者梳理主流房地产开发商未来3-5年的发展战略发现，绝大多数开发商都有加大持有物业比重的安排。 SOHO中国董事长潘石屹在2010年就曾经提出，SOHO中国会不断加大在上海投资的比重，同时，会不断加大持有物业的比例。潘石屹曾表示：“持有商场自己经营是SOHO中国调整经营战略的一部分，SOHO中国要不断加大持有物业的比例。SOHO中国在卢湾区的项目，地处两条地铁的交汇口上，未来一定是一个城市繁华的焦点，在这个区域的商业地产，SOHO中国准备自己持有。这对SOHO中国的财务虽会有一些影响，但影响并不大。 持有物业比例增加，直接影响到企业对财务杠杆的使用。实际上持有商用物业的回收期往往比较长，租金上涨也需要商业的培育和大量资源的投入。但是持有物业一方面可以沉淀资产，再用于抵押贷款，是一个稳定的融资渠道，而且租金收入带来持续的现金流，可以有效的平抑住宅市场的剧烈变动，现阶段，不失为一些大中型房地产开发企业分散风险、拓展融资渠道、丰富业态选择、平抑周期性影响的良好手段。 从依赖低成本土地向依赖规模和控制能力降低成本转型 过去十年，很多房地产企业踩对了市场的点，拿到了低成本的土地，实现了房地产产品的高溢价。随着土地成本不断攀升，土地市场竞争白热化，低成本土地获取的难度越来越大。要想再依赖成本的控制和压缩实现利润率提升，目前转型的方向和重点是依赖规模化生产和提升成本管控能力来降低企业整体成本。 规模化生产的益处是不言而喻的，更能够发挥规模经济的作用，摊薄项目成本，这也是大多数房地产企业追求规模的一个驱动力，近年来，也有一些企业取得超速发展，迅速做出规模，其中颇具代表性的是恒大，恒大主要是依赖区域中心转移实现了规模的迅速扩张，从一线城市逐渐向二三线城市转移，而二三线城市近年房地产市场规模迅速膨胀，受宏观调控限购等政策影响比较小，使得恒大在短短几年的时间迅速做大。 提升成本管控能力，也是未来转型的一个重要方向，房地产企业从粗放式管理到规范化管理再到精细化管理，虽然艰难，但势在必行。只有能够依赖良好的运营控制能力和管理能力控制住成本，依赖产品标准化和生产力提升不断良性降低成本，企业才能获得更广阔的发展空间。 从依赖土地自然高速增值向依赖产品价值提升利润率转型 依赖土地自然增值获取高溢价是不可持续的，获取高溢价的另一个方法是产品品质提升，售价上升，依赖良好的产品在市场上享受较高的溢价。当然，这对房地产企业能力的要求实际上是很高的，我国的房地产产品品质较之住房市场化改革之前是有很大的提升，但这种提升造就的产品增值溢价，坦率的讲，与土地自然增值溢价相比还是不足道的。但是未来，产品增值溢价的地位只会越来越高，专业的造好房子，是提升产品溢价的主要