商业地产项目开发流程图标版.doc

商业地产项目开发流程 为城市贡献价值 用爱上心 用心达志 市场条件判断(前期市场调研) 项目位置选择 项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性和对该项目的定位有个宏观的思考。 判断可发展规模 商业项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 项目土地取得及政府许可 针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。 项目土地取得有两大标准： 土地规模标准。 2、土地价格标准。 项目定位细化 彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。 项目规划设计 设计方案的市场化 包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，以方案设计为重中之重：方案设计称之为宏观设计，决定商业项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。 商业项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店、市场或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求。如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。 项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。 项目方案的政府许可 项目招投标 在完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。 项目的财务核算 完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。 资金需求方案 指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案 融资方案 开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。 项目融资 市场策划 项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。所以商业的运营一定要依托专业的商业策划运营公司。 招商执行 项目招商的方式主要有两种，即： （1）委托专业招商咨询机构进行项目招商； （2）自己搭建招商团队进行招商工作。 价格