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房价上涨的金融因素 　　■李海辉　　房价上涨的博弈力量很多，经济增长、通货膨胀、价值回归以及投资投机、科技发展等都是重要因素。这一轮房价上涨始于2003年，上海、深圳比北京略早，北京带动全国，进而形成一轮全国性的房价飞升。　　根据金融调控实践，我国货币供给量增幅来源于经济增长加通货膨胀再加上若干货币窖藏因素。从流向看，货币增长的最终流向不外乎商品服务交易市场、资产市场以及货币窖藏。为简单起见，如果假设这些市场吸收货币增长的幅度相同，则房价上涨的基本原因就可以归为货币和供求两大类，货币因素又包含了经济规模扩张、经济效率提高和通货膨胀等总量因素，以及货币在居民中分配状况、财富收入分配等结构性因素；供求因素则包含了成本价格变化和供求缺口等因素。2003~2011年末我国货币供给量（M2）总涨幅2 .85倍，年均增长 18 .4%。 2003年至 2011年全国同质房价总涨幅约 3倍，年均上涨 18.9 %。其中，北京市核心区域房价总涨幅约 543 %，年均涨幅为 26.2 %，比全国房价涨幅高 7.3个百分点。从全国来看，货币供给量涨幅和房地产价格上涨水平基本相同。这说明，就全国而言，房地产不存在供求缺口，单就北京而言，房地产存在较大的供给缺口，造成北京房价上涨高于全国平均涨幅约 7. 3%。 　　如果进一步细分总量因素，我们可以将货币增长分为三部分：10 .8%基于国民总收入上涨，3 .6%基于通胀指数上涨，4 %基于货币余额自身增长。同理，房价上涨也可以细分为这几部分，但是基于货币余额的增长在全国流动，不仅造成货币窖藏的增长，也会造成流动性在热点地区和城市的集聚，成为房价上涨不平衡的原动力之一。具体而言，各因素的增长效应如下：　　一是我国国民生产总值和城镇居民可支配收入保持了较快的增长，成为房价上涨的基础性因素。收入增长提高了居民对居住条件的要求，住房制度改革将长期压抑的改善需求释放出来。2011年实现国民生产总值 47.3万亿元人民币，按可比价格计算，比上年增长 9.6 %；十年累计增长200 %，2003~2011年年均增长10. 8%。人均 GDP突破 5500美元，进入中等收入国家行列。城市居民可支配收入达到 21809 .8元，比 2003年增长 157%，年均增长14.4%。近年来北京经济增速和居民收入增长持续高于全国水平，经济资源的区域分配明显向大城市积聚。据统计，北京市城市居民人均住房使用面积从 2000年的16. 8平方米提高到 2011年的 30平方米。这说明居民收入增长提升了居民的购买能力，不仅提升了房价水平，也提升了居民的居住质量。单以人均住房面积衡量居住质量，北京市居住质量累计提升 78 .6 %，年均提升 5.4%。　　二是通货膨胀是资产价格上涨的重要推手，土地价格具有价值回归的内在要求。 2003~2011年固定资产价格指数总涨幅33%，年均上涨 3.6%；城市居民消费指数总涨幅 26 .6%，年均上涨 3.0 %。以涨幅较高的固定资产价格指数来衡量通货膨胀，仍不能抵消土地价格指数涨幅。特别是 2007年以前，土地作为招商引资的手段，以及建设用地采用的划拨方式，致使土地价格长期被低估，土地具有回归内在价值的根本要求。在 2004年“8·31”大限以后，经营性用地采用市场化出让，为土地价格调整提供了途径。2004年 ~2006年，北京市土地交易价格指数分别上涨2. 5%、3. 8%和 5. 2 %。如果截止时间推至 2007年末，北京房价总涨幅约 214 %，年均上涨 33%；而同期货币供给量总涨幅仅为 1倍，年均涨幅 18. 9 %，北京房价年均涨幅比货币供给量涨幅高出14.1个百分点，全国房价比货币供给量涨幅也高出约 6个百分点左右。但 2008年以后，我国货币供给量猛增，截至 2011年末广义货币供给量（M2）比 2007年末增加 1倍，而全国同质房价涨幅亦接近 1倍，北京房价上涨略高。这说明 2007年以前土地回归市场化定价，其内在价值得到充分体现，是房地产价格上涨的重要的内在因素。但是 2008年以后流动性和通货膨胀在房价上涨中的作用更为明显。　　三是由于我国经济和居民收入持续快速增长，吸引了大量的国际资金涌入我国境内，寻找投资获利机会，房地产成为外资的首选投资标的。2003年我国外汇储备仅为 4000亿美元，2006年突破 1万亿美元，2009年突破 2万亿美元。截至 2011年末，我国外汇储备达到 3 .1万亿美元，年均增幅为 29 .5%。国际资金持续涌入国内，使我国货币流动性不断增加，造成了流动性相对过剩的局面。由于外汇储备增加带来的基础货币增加 16 .7万亿元人民币，由此造成的货币供给量至少在 60万亿元以上。作为国家经济增长的引擎之一，房地产必然成为外资流入的重