惠阳1401014号宗地开发可行性报告.docVIP

惠阳上桅杆村大坑水库地段1401014号宗地开发 可行性报告 编制：深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司 目 录 1投资环境分析 6 1.1 惠州的地位 6 1.2 社会经济发展状况 6 2 城市发展状况 11 2.1 城市空间结构 11 2.2 惠州城市发展战略 11 2.3 交通条件 12 2.4 其他基础设施发展 14 2.5 惠州市近期的建设规模和重点区域 14 2.6各区建设重点与发展方向 15 2.7建设项目及用地供应计划 16 2.7惠城区近期区域规划要点 24 2.8 小结 26 3 房地产市场研究 27 3.1 惠州房地产发展历程 27 3.2 供求关系 27 3.3 价格水平 29 3.4 住宅市场整体发展水平 30 3.5 住宅区域分布状况 31 3.6 惠州商业市场概况 32 3.7 房地产竞争环境 32 4 投资惠州房地产的SWOT分析 34 5 本项目的区位条件分析 35 5.1 城市发展对项目的影响 35 5.3 项目的开发条件 40 5.4 项目的区位价值 40 6 1401014号宗地项目发展定位 42 6.1市场定位： 42 6.2 产品定位： 42 6.3.1401014号宗地城市综合体市场目标 43 6.4 目标客户群定位： 44 6.5 价格定位： 44 6.6项目总体规划 45 6.7环境保护与建筑节能 50 7项目开发经营周期 52 7.1．分期开发方式 52 7.2．分期开发内容 52 7.3．分期开发进度 52 8项目投资估算 54 8.1项目投资经营费用估算 54 8.2．项目总投资估算表 58 8.3项目收入估算 58 8.4资金筹措计划 60 9.经济评价 61 9.1．基本财务报表 61 9.2．财务盈利能力指标的计算与分析 61 9.3不确定性分析 64 10结论和建议 66 10.1．经济评价与不确定性分析的结果综述 66 10.2．结论 69 10.3．建议 69 11附表 71 11.1附表1：贷款还本付息表 71 11.2附表2：投资计划与资金筹措表 71 11.3附表3：项目总投资估算表（不含财务费用） 72 11.4附表4：项目总投资估算表 73 11.5附表5：销售收入与经营税金及附加估算表 74 11.6附表：6资金来源与运用表 75 11.7附表7：损益表 76 11.8附表8：全部投资财务现金流量表 77 11.9附表9：资本金财务现金流量表 78 11.10附表10：销售收入与经营税金及附加估算表（销售价格下降10%） 79 11.11附表11：损益表（销售价格下降10%） 79 11.12附表12：全部投资财务现金流量表（销售价格下降10%） 80 11.13附表13：资本金财务现金流量表（销售价格下降10%） 81 11.14附表14：项目总投资估算表（不含财务费用）（建筑安装工程费上升10%） 82 11.15附表15：项目总投资估算表 83 11.16附表16：销售收入与经营税金及附加估算表（建筑安装工程费上升10%） 84 11.17附表17：损益表（建筑安装工程费上升10%） 85 11.18附表18：全部投资财务现金流量表（建筑安装工程费上升10%） 86 11.19附表19：资本金财务现金流量表（建筑安装工程费上升10%） 87 1投资环境分析 惠州的地位 1、位于珠江三角洲地区，具有优越的地理位置。 惠州位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11158平方公里，总人口约320万。惠州市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，以及大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。 惠城区作为惠州市政府所在地和唯一的市辖区，是全市及至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心。全区总面积1465平方公里，总人口约135万。 2、全国重要的数码科技基地和工业基地。 惠州市两端各有一个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区，其中包括石油化工区和重点骨干电子信息企业，形成了数码工业园在内的一大批上档次、上规模、上等级的工业园区，并呈放射型的线条，串起惠州石油化工、数码信息两大最具魅力的支柱产业，具有广阔的发展前景。 3、交通网络发达。 惠州东至汕头280多公里，西去广州130公里，南往香港（深圳）80公里，北沿京九铁路可直达北京，离惠州港仅46公里。京九铁路设大站于惠州，惠深、广惠、深河、沿海等高速公路及广梅汕铁路，深夏高铁在区内贯穿而过与惠州机场、惠州港、东江河构成了四通八达的水、陆、空立体交通网络。 社会经济发展状况 1）经济总量 1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快