上海川沙区域房地产市场研究分析暨项目经济测算报告2014年5月）.ppt

PART 3 【价格建议】 价格建议 本案公寓定价 　 比较因素 权重 鼎城别墅 鼎鑫名流苑 拟合度 权重 拟合度 权重 区域条件 区位地段 10% 1.1 0.11 1.1 0.11 周边配套 10% 0.9 0.09 1 0.1 周边环境 10% 1 0.1 0.9 0.09 交通条件 10% 1 0.1 1 0.1 城市规划 5% 1 0.05 1 0.05 项目条件 自身配套 5% 0.8 0.04 1 0.05 物业形态 5% 1.1 0.055 1 0.05 景观设计 10% 0.8 0.08 0.9 0.09 建筑品质 10% 1 0.1 0.9 0.09 户型设计 10% 1.1 0.11 0.8 0.08 物业管理 5% 1 0.05 0.9 0.045 发展商品牌 10% 1 0.1 0.9 0.09 综合权重 100% 0.985 0.945 项目价格 二手房（27000元/㎡）倒推一手房29700元/㎡ 二手房（25000元/㎡）倒推一手房27500元/㎡ 价格修正 29929.24 29100.53 权重系数 50% 50% 本案价格生成 29525 运用市场比较法 价格建议 本案公寓产品入市静态价格：29000-30000元/㎡ 产品去化速度为正常速率25-40套/月（按区域项目估计） PART 4 【经济测算】 经济测算 本案地块持有时间较长，土地增值税将会是本地块成本预估的重点 本次经济测算将通过不同的售价倒推土地增值税率 （1）增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％ （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ （4）增值额超过扣除项目金额200％，土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 土地增值税标准 上海川沙区域房地产市场研究分析 暨项目经济测算报告 2014年5月 Part 2 市场环境 Part 3 Part 1 本体分析 价格建议 目录 Part4 经济测算 PART 1 【本体分析】 本体分析——区位 川周公路 妙境路 川沙路 本案 C地块 B地块 A地块 川沙站 直线距离约1.5公里 S1迎宾大道 本案位于浦东新区川沙镇，地理位置优越 项目四至 东至：川沙路 南至：川周公路 西至 : 妙境路 北至：华川西路 至人民广场22公里 距迪尼斯3公里 距浦东国际机场10公里 本体分析——经济指标 总体综合经济技术指标 序号 项目 数值 单位 一 总用地面积 　 86780 ㎡ 其中 1、C04-20(A)地块 17863 ㎡ 2、C04-19（B）地块 35140 ㎡ 3、C04-09（C）地块 33804 ㎡ 二 总建筑面积 273485.1 ㎡ 其中 1、C04-20(A)地块 65069.68 ㎡ 2、C04-19（B）地块 104887.3 ㎡ 3、C04-09（C）地块 103528.2 ㎡ 三 计容建筑面积 178400 ㎡ 其中 1、C04-20(A)地块 41000 ㎡ 2、C04-19（B）地块 69800 ㎡ 3、C04-09（C）地块 67600 ㎡ 四 不计容建筑面积 95085.11 ㎡ 其中 1、C04-20(A)地块 24070 ㎡ 2、C04-19（B）地块 35087.26 ㎡ 3、C04-09（C）地块 35928.17 ㎡ 五 容积率 2.06 　 六 建筑基底面积 25168.8 ㎡ 　 建筑密度 29% % 七 绿地面积 30373 ㎡ 　 绿地率 35% % 八 集中绿地面积 7881 ㎡ 　 集中绿地率 9% % 九 总户数 841 户 十 机动停车位 1319 辆 十一 非机动停车位 1514 辆 A B C 幼儿园 小学9月招生 本体分析——产品 地块 物业类型 楼层 容积率 C04-20(A)地块 酒店 22F 2.3 C04-19（B）地块 住宅+商业配套 17F为主；15F 2.0 C04-09（C）地块 住宅+商业配套 13F为主；11F 2.0 编号 房型 套型面积（㎡） 户数 占比 A1 三室两厅两卫 131.76 8 1.66% A2 二室二厅二卫 121.58 11 2.29% A3 二室二厅二卫 116.78 3 0.62% A4 二室二厅二卫 131.76 88 18.30% A5 三室两厅两卫 145.1 121 25.16% A6 二室二厅二卫 116.78 33 6.86% A7 四室二厅二卫 202.3 8 1.66% A8 三室两厅两卫 193.8 3 0.62% B1 二室二厅二卫