关于我国轨道交通与房地产联合开发的若干思考1.doc

/week114 关于我国轨道交通与房地产联合开发的若干思考1 ——从两个联合开发的案例比较来看 任春洋 1，潘海啸 2 1 美国加州伯克利大学城市规划系 2 同济大学城市规划系，上海 摘 要：我国许多大城市都在进行大规模的轨道交通建设，然而如何发挥轨道交通在带动地 区发展的效益，引导交通方式的转移是我们必须加以研究的问题。国际经验表明联合开发是 一种有效的途径。然而如何进行联合开发需要总结和探讨。本文结合国内外两个联合开发案 例之间的比较研究，对联合开发的实施尤其是联合开发参与者的之间协商为重点进行探讨， 这些讨论可以为国内城市进行联合开发实践提供制度设计和程序设计的参考。 关键词：轨道交通，联合开发，比较研究 引言 目前，中国不少特大城市的轨道交通系统已经进入大规模的快速建设阶段。从相关实践 和经验来看，轨道交通必然对整个城市的空间结构和土地使用产生巨大的影响，如何基于轨 道交通和城市空间之间的内在作用机制，协调好两者之间的关系成为这些城市空间发展中的 关键问题。由此也带来一系列的研究课题，其中，从开发和实施的角度来看，轨道交通和房 地产之间的联合开发就是一个亟待研究的课题。 从世界各地尤其是北美、日本等地区的实践和经验来看，无论是从开发的效率，还是从 开发的经济利益和社会价值的最大化角度，轨道交通和房地产之间的联合开发都是一种具备 可操作的、适宜的开发方式，两者的结合具有很强的先天逻辑性。“联合开发很有希望成为 公共和私人开发领域中最具有生命力的合作方式，特别是市中心区不断的发展，更加增强了 轨道交通和房地产结合的必然性和不可避免性（D.E.Priest,1980）”。即便在小汽车导向的美 国，2002 年全美也有 100 多个联合开发项目坐落于城市的重、轻轨和通勤的铁路车站旁1。 通过轨道交通和房地产之间的联合开发，可以将其的内在作用关系效能发挥到最大。一方面， 房地产取得由于交通可达性优越而带来的优势，并获得由大量交通流所制造出来的市场，另 外一方面，高强度的邻近房地产开发也带来大量客运流，保证了轨道交通经济运行所需的客 流要求。同时，通过良好的公私合作，也有利于解决目前公共投资的资金缺乏问题，提高开 发的效率。 当然，相关经验也表明，联合开发也是高度复杂的开发方式之一。虽然研究表明轨道交 通和土地之间存在互动作用机制，但联合开发需要相关支持和鼓励的制度环境以调动联合开 发各参与方的积极性，同时需要通过协商制定协议以界定相互的责权利；在空间规划设计上， 需要考虑有利于联合开发的空间规定和措施，如站点外围地区的土地使用功能与强度控制、 站点内部功能布局与流线的组织尤其是出入口与通道的布置等影响联合开发的空间内容的 安排等等。 从国内目前的轨道交通站点建设以及周边开发来看，由于应对联合开发的法规、制度、 管理规定以及站点地区规划控制策略的缺乏，使得目前联合开发的数量少且基本处于自发阶 段，联合开发的需求更多是一种自下而上的、基于市场力推动而产生的，应当说，有利于联  1  本课题得到国家教委博士点基金 [20030247041] 的资助。 -1- /week114 合开发的环境并未能形成。但可以预计的是，伴随轨道交通的快速建设，轨道交通与房地产 之间的联合开发的需求必将快速增长，联合开发的质量将成为轨道交通与城市土地使用协调 发展的关键所在。 本文结合国内外两个联合开发案例之间的比较研究，对联合开发的实施尤其是联合开发 参与者的之间协商为重点进行探讨，这些讨论可以为国内城市进行联合开发实践提供制度设 计和程序设计的参考。 1、联合开发的概念、作用和基本运行结构 1.1 联合开发的概念 联合开发（Joint Development）概念源于北美地区的研究，比较有代表性为美国城市土 地协会（ULI）给出的定义，即联合开发是指房地产开发，特征是依赖运输设施所提供的市 场活动和区域利益，其与轨道交通服务和车站设施紧密相连2。这种联合开发包括例如地下 通道、过街天桥、人行横道等非直接的行人通道以及通往轨道交通的道路。联合开发不仅指 公共和私人合作的实际建筑行为，还包括双方的密切合作，因而需要通过书面契约来规范彼 此行为，即规定私人部门、交通运输主管机构以及其它公共部门之间的责权利。当然，也有 其它的定义，如联合开发为 TOD（Transit Oriented Development）的一种形式，一般为与公 共交通设施相关的特定计划3。 1.2 联合开发的作用 联合开发的作用包括对经济开发行为的投资回报、鼓励较高密度和混合功能的开发方 式、改善城市设计、提高公共搭乘率、收回交通基础设施投资成本等等。 对于私人部门而言，其对联合开发作用的认识为其投资所产生的利润。由于和交通设施 结合，通过良好的城市设计，使得交通人流进过