北京市大兴区孙村组团居住区项目土地一级开发实施方案.docVIP

北京市大兴区孙村组团居住区项目 土地一级开发实施方案 北京市土地整理储备中心大兴区分中心 二〇〇六年十二月 目 录 说明 1 第一章 孙村组团居住区土地一级开发项目基本情况 3 一、 项目区位及环境描述 3 (一) 项目区位描述 3 (二) 实施范围 4 二、 土地利用现状情况 5 (一)土地性质情况 5 (二) 土地利用现状情况 5 三、 地上物现状调查分析 7 (一) 地上物现状基本情况 7 (二) 房屋现状调查统计 7 (三) 基础设施调查统计（含地下管线） 8 (四) 树木、古树、文物调查统计 8 四、 主要规划指标说明 8 第二章 征地成本 10 一、 征地补偿费 10 (一) 居住区规划红线范围内征地补偿费 11 (二) 南六环绿化带征地补偿费 12 (三) 南中轴绿化带征地补偿费 12 二、 征地相关税费 12 三、 劳动力安置方案 13 四、 征地补偿费用支付方案 13 第三章 拆迁成本 14 一、 适用政策说明 14 二、 拆迁房屋面积 15 三、 村民住宅拆迁补偿方案 15 (一) 居住区及其代征绿化带住宅拆迁费用 16 (二) 产业区三个村落的住宅拆迁费用 16 (三) 住宅拆迁补偿总费用 17 四、 回迁房建设方案 17 (一) 回迁房建设的选址及规划意见 17 (二) 回迁房的建设投资测算 19 (三) 回迁房建设的周期 21 (四) 回迁房施工单位的选择 22 (五) 回迁房的物业管理方案 22 五、 非住宅拆迁补偿方案 22 (一) 房屋及地上物附属物结合成新的补偿价格 22 (二) 停产停业综合补偿费 23 (三) 搬迁补助费 24 (四)非住宅房屋拆迁总成本 24 六、 大棚拆迁费用 25 七、 拆迁补偿总费用 25 第四章 市政建设成本测算 26 一、 区域内市政情况 26 二、 市政设施建设成本测算 28 第五章 土地一级开发总成本 30 一、 土地一级开发总成本 30 二、 土地成本分析 30 三、 基准地价参照分析 31 第六章 产业区的情况分析 32 一、 项目代拆产业区三个村落的背景 32 二、 产业区基本情况 32 (一) 产业区的土地成本 32 (二) 产业区的土地收入 33 (三) 产业区土地收入与土地成本的差值 34 (四) 产业区三个村落的拆迁费用测算 35 三、 孙村组团居住区承担产业区拆迁成本后的情况 36 (一) 居住区承担产业区拆迁成本后的情况 36 (二) 居住区承担产业区拆迁成本的原因及其可行性 36 第七章 市场预测 38 一、 市场案例分析 38 二、 销售收入预测 39 三、 现金流量预测 39 四、 初步结论 40 第八章 开发进度分区及供地计划 41 一、 开发进度分区的原则及基本情况 41 二、 项目一期 42 (一) 一期基本情况 42 (二) 一期开发成本 43 (三) 一期开发进度及供地计划 47 三、 项目二期 47 (一) 二期基本情况 47 (二) 二期开发成本 49 (三) 二期开发进度及供地计划 53 四、 项目三期 53 (一) 三期基本情况 53 (二) 三期开发成本 55 (三) 三期开发进度及供地计划 59 五、 回迁房用地 59 (一) 回迁房用地的基本情况 59 (二) 回迁房用地的开发成本 60 (三) 回迁房用地的开发进度及供地计划 64 六、 土地供应周期及供地时点开发状态 65 (一) 土地供应周期 65 (二) 供地时点开发状态 65 说明 一、项目背景 黄村镇孙村组团是大兴新城的重要功能区。孙村组团在大兴新城规划城区范围内，属于新区建设，因此其功能定位将对大兴未来经济发展格局产生极大的影响，符合新北京城市规划中大兴区东扩南移的发展趋势。 《大兴区孙村组团及北部区控制性详细规划》于2005年1月取得北京市规划委员会的批复。根据控规，孙村组团总用地面积319.5公顷，用地功能分为三部分：产业区、孙村居住区、公建服务区。产业区位于东侧用地，是孙村组团的主体园区，占地104.1公顷，主要分为食品制造产业类、电子软件产业类、孵化器产业类、印刷包装（或环保材料）产业类各组成部分。公建服务区位于四至范围的中部，占地20.1公顷，安排行政办公、商业金融、体育场馆、文化娱乐、科研、医疗卫生等服务设施。居住区位于西侧用地，占地84.1公顷，解决规划区内居民安置和部分外来就业人员居住需求，并为产业区提供部分配套职工宿舍。 自2003年底启动建设以来，组团内市政基础设施建设已初具规模，产业区入驻企业15余家，投资聚集优势不断增强。为了更好的实现产业区的土地优化配置，促进产业区的发展，作为产业区重要配套的居住区的开发建设日显紧迫，孙村组团居住区的土地一级开发势在必行。这一项目也符合政府关于“新农村改造”的相关政策，对于推动所在区域