杭州印象江南房地产市场调研报告.doc

杭州印象江南房地产市场调研报告 本项目是独特的创新型商业地产，业态属于第四代专业市场集群，但又必须采用百货商场模式运营管理方能确保项目的成功和稳定持续的盈利。 在项目开发过程中， 人才战略、资源整合、品牌运作、资本运作、政企合作 等一系列战略规划与计划必须专业化、系统化的精耕细作与执行到位！ 此次方案主要针对项目开发启动前期的整体定位、发展战略及初步的投资财务分析，待发展思路达成共识，接下来的一系列工作，我们将提供严谨周详的工作计划与执行内容。 前言 之江转塘板块区域解读 杭州市场解读 1 2 市场解读 Part. 1 1 杭州市场解读 杭州城市介绍 房地产市场分析 土地市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店式公寓市场分析 旅游市场分析 小结 杭州是长三角主要城市，浙江省省会，著名的旅游文化城市； 2. 杭州经济水平高，民营经济和现代服务业发达，居民收入高，民间资本购买力强； 3. 杭州房地产市场起步较早，发展成熟，市场竞争度高，产品品质佳，刚性需求旺盛， 市场长期处于供小于求的状态； 4. 杭州住宅及商业物业市场较为成熟，写字楼物业市场刚刚起步； 5. 杭州是沿海及内地最主要及最具规模的市场之一，建议以商业和住宅市场为突破口，结合城市规划选择项目。 城市介绍前言 上海是长三角经济实??最强的龙头城市，也是经济扩散的中心。 杭州在空间结构分布上处于第一扩散圈层，与上海这个增长极联系最为紧密，战??地位优势明显。 扬州 南通 泰州 舟山 湖州 台州 绍兴 常州 南京 嘉兴 无锡 宁波 苏州 战略地位 第一扩散圈 第二扩散圈 第三扩散圈 长三角位于大陆海岸线中部、长江入海口，土地面积 1010 万平方公??，占全国的 1% 。人口近 8000 万人，占全国的 6% 。 目前区域内共有 16 个城市，包括 1 个直辖市 —- 上海，以及江苏??中南部沿江 8 市、浙江??部环杭州湾 6 市以及浙江??台州市。 长三角各城市 GDP 比重 杭州市区位条件优越，经济实力排名靠前，受上海辐射明显，为本项目的发展提供了很好的宏观铺垫 杭州市地理区位与经济区位 地理行政 杭州地??位置优越，交通??捷，自然景观优美 杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端， 是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽 ，是浙江省省会、经济中心和著名的旅游文化城市，有“人间天堂”的美誉。 杭州市全市总面积 16596 平方千米，其中市区面积 3068 平方千米。 杭州市现辖八个区： 上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江 区、萧山区、余杭区。 三个县级市： 富阳市、临安市、建德市 两个县： 桐庐县、淳安县 杭州市同时处于“上海 - 南京 - 杭州” 和“上海 - 杭州 - 宁波”小三角都市圈内，受上海两小时经济圈辐射，是长江三角洲南翼区域的中心。 杭州城市格局：一主三副的城市格局，各组团依托不同资源和产业，形成各自的区域定位 资料来源：杭州规划局网站 杭州市城市总体规划图 发展方向 : “ 西湖时代 ” 走向 “ 钱塘江时代 ” 规划布局 : 一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带 ① 一主三副 : 主 “ 中心城区 ” 副 “ 江南城 临平城 下沙城 ” ② 双心双轴 : 旅游商业文化服务中心、城市新中心 　　　　　 城市生态轴、城市发展轴 ③ 六大组团 : 北片 — 塘栖、良渚和余杭组团 　　　　　 南片 — 义蓬、瓜沥和临浦组团 ④ 六条生态带 : 西湖风景名胜区 湘湖旅游区等 城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展 发展战略：东劢、西静、南新、北秀、中兴 城市规划 杭州快速路网模式：高速公路 + 快速路 + 主干道 杭州市城市总体规划 — 城市综合交通 ①城市公共交通： 形成以轨道交通和地面快速公共交通为主导，高效方便的换乘系统为依托，常规公共汽 ( 电 ) 车为基础，其它公共交通工具为辅的现代化公共交通系统。 ②城市道路交通： 一环三纵五横 一环即绕城公路，三纵由南北向的上塘路 - 中河路 - 时代大道、石桥路 - 秋涛路 - 风情大道、东湖路 - 通惠路组成；五横由东西向的石祥路及延伸线、德胜路及延伸线、天目山路 - 环城北路 - 艮山路、江南大道、彩虹大道组成五横 ③对外交通 —— “ 一主一辅”“一小时半圈”“一港五线四支” 　 　 (1) 铁路：铁路编组站按“ 一主一辅 ”设置，客运枢纽由杭州东站、杭州站、杭州南站 ( 萧山站 ) 组成。新的浙赣线从望江门以南开始下穿，以隧道方式穿越钱塘江及北塘河北侧绿带至杭州南站出地面。铁路望江门