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浙江省新版商品房买卖合同解读 吴 方 荣 浙江腾飞金鹰律师事务所 律师 合伙人 浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会 秘书长 浙江省新版商品房买卖合同 合同文本修订的背景： 1、新法律法规的颁布实施(如物权法和房屋登记办法)； 2、房地产开发实践的发展(如建筑形态和户型设计的创新)； 3、原合同文本使用中提出的意见(如关于交房流程的投诉等)； 浙江省新版商品房买卖合同 本次修订的导向及特点： 1、与物权法规定接轨（如车位、绿地、预告登记）； 2、强化开发商信息披露义务(如关于土地使用权抵押)； 3、强化房屋质量争议处理(如房屋质量鉴定)； 4、强化购房者权益保护(如交房程序)； 浙江省新版商品房买卖合同 全新条款——第四条建筑区划内相关物业归属约定 1、该条中与物权法相关的背景知识（…)； 2、该条的内容表述特点(…); 3、填写时应注意事项; 4、此条款可能产生的法律后果（…) 浙江省新版商品房买卖合同 其他新增的条款及内容： 1、关于节能信息的披露（第三条）(1)（2）； 2、物业维修资金的约定（第五条）； 3、按套计价方式下的面积差异处理（第六条）； 4、土地使用权及在建工程抵押信息的披露（第十三条）； 5、合同新增的附件； 浙江省新版商品房买卖合同 作了大幅度修改的条款及内容： 1、交付条件及期限（第九条）； 2、关于房屋交接的约定（第十二条）； 3、关于产权登记的约定（第十六条）； 浙江省新版商品房买卖合同 其他修改的条款及内容： 1、规划设计变更的约定（第十一条）； 2、装饰设备标准承诺的违约责任（第十四条）； 3、关于基础设施、公共配套设施（第十五条）； 4、保修责任（第十八条）（…)； 浙江省新版商品房买卖合同 应注意的其他条款及问题： 1、关于买受人的主体问题； 2、关于商品房销售的计价方式； 3、关于买受人逾期付款违约责任(…)； 4、关于出卖人逾期交房违约责任； 5、关于争议解决方式； 浙江省新版商品房买卖合同 其他： 1、关于合同备案； 2、关于合同补充协议(…)； 3、关于合同解除问题（1)（2）（3）； 专有和共有的认定原则 一、认定专有必须符合三个要件： 1、构造上的独立性，能明确区分； 2、利用上的独立性，可以排他使用； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体； 二、认定共有的标准 建筑物的基本结构部分、公共通行部分、消防等附属设施设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分； 其他不属于业主专有，也不属于市政公用部分； 三、车位、摊位 四、露台 建设单位擅自处分共有部分 1、擅自占用的，可请求排除妨害； 2、擅自改变使用功能的，可要求恢复原状； 3、擅自处分的，请求确认处分无效或赔偿； 4、擅自经营的，可请求收入归入； 节能规范 法律层面的要求：节约能源法、民用建筑节能条例、节能信息公示办法、节能的技术规范 违反该规范所产生的行政方面的责任 一、行政处罚责任： 1、不符合建筑节能标准的建筑工程，不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用。 2、建设单位违反建筑节能标准的，由建设主管部门责令改正，处二十万元以上五十万元以下罚款。 3、设计单位、施工单位、监理单位违反建筑节能标准的，由建设主管部门责令改正，处十万元以上五十万元以下罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。 节能规范 二、行政败诉的风险 即导致下列行政审批验收文件可能被撤销： 建设工程规划许可证 施工许可证 竣工验收合格报告 三、民事方面的责任： 所售商品房能源消耗指标与实际能源消耗不符的，依法承担民事责任； 责任主要两类： 一、可主张退房； 二、可主张索赔； 新版合同 第四条 ??建筑区划内相关物业归属的约定 在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房 平方米，坐落 ，属于业主共有。 下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。 1、车位， 。 2、车库， 。 3、 。 城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照有关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属前款约定范围。 新版合同 2、当事人选择按套计价