景观大宅营销策划提案PPT.ppt

金域蓝湾营销策划提案 ;目 录 ;前 言;第 一 篇;一、?长沙市房地产市场概况; 此外，城市外来人口的购买需求也不容忽视。据统计，按照新的城市总体规划，未来20年内，长沙市建成区面积要达到350平方公里，城区人口350 万。从2001年4月开始，长沙市降低了外来人口落户长沙的“门槛”，越来越多的外地人成为新的长沙人。仅邵东县近两年以投资者的身份落户长沙的就有4000多人。长沙市目前外来人口购房的比重约为15％，已经形成了一个稳定的外相型的购买群体，这种因城市化水平的提高，而产生的住房需求对市场的拉抬作用非常的显著。;2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。上市量集中井喷，住宅预售面积今年将会达到800万m2 。 ;3）纵观市场，2006年商品房供应呈现新区、中心区同步高歌的局面。在城市新区，众多外来开发商重兵集结，大盘涌现。水印山城在黄花圈地600亩，直指高品质生态社区；长沙玫瑰园拿下2000亩，在河西悄然运作；比华利山屯兵南城，打造2000亩别墅大盘；绿城桂花城强力推出品质建筑…… ;4）今年上半年长沙房地产业的投入估计将近达到100个亿，今年全年应该是超过200个亿，将会达到220个亿左右。那么它的特点是长沙房地产业投入的增幅在下降。二是房产交易量基本平稳，房地产的价格为基本合理。 ;5）长沙房地产业发展的空间相当之大。因为长沙这座城市是近些年按照国家批准来调整城市规划，来扩大城区，来实施一些举措的。所以随着城区面积的扩大，城市人口的增加，住房的改变。长沙房地产业的发展，我们认为在今后几年每年的上市量仍然会保持在500万m2左右，这是符合市场需要的。在此基础上，当然对我们的规划提出了更多的要求。 ;6）2005年全市房地产投资概况：??? 2005年全市新成立房地产开发企业180家，其中注册资金在800万元以下2家，注册资金在800-2000万元（含800万元）的130家，注册资金在2000-5000万元（含2000万元）28家，注册资金在5000万元（含5000万元）以上的20家。其中外省或外商开发企业35家。2005年长沙共完成房地产开发投资220.75亿元，比2004年同期168.81亿元增长30.77％。 ;7）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落8%，价格下跌3.3%。上市量集中井喷，住宅预售面积长沙今年将会达到800万m2 。 ; 8）据相关部门统计报道，2006年全国商品房空置率继续加大，同比去年，今年1-5月份，全国商品房空置面积增长幅度将会达到8.2%，高于去年2.3%的水平。根据长沙市房屋产权管理局的必威体育精装版统计数据，2005年长沙市商品房开发投资231亿元，商品房预售面积高达683万m2 ，其中住宅预售492万m2 。“预计2006年商品房预售面积将接近800万m2 ，尤其是住宅预售面积猛增。 ;9）住宅各种户型空置情况分析住宅空置比例下降，而商业营业用房空置比例上升。至2005年12月底商品房空置面积为131.16万m2。其中：住宅空置面积为50.06万m2 ，占总空置面积的38.17%，而上年同期住宅空置面积占总空置面积的47.07%；办公楼空置面积为10.25万m2 ，占总空置面积的7.81%；商业营业用房空置面积为46.86万m2 ，占总空置面积的35.73%，而上年同期商业营业用房空置面积只占总空置面积的22.3%；其他用房空置面积为24.01万m2 ，占总空置面积的18.31%。;在目前未全部销售完毕的楼盘中，单套面积60 m2以下的户型其空置面积占其竣工面积的1.29%，单套面积在60m2-80m2的户型其空置面积占其竣工面积的1.95%，单套面积在80m2-100m2的户型其空置面积占其竣工面积的3.73%，单套面积在100m2-120m2的户型其空置面积占其竣工面积的3.57%，单套面积在120m2-150m2的户型其空置面积占其竣工面积的4.16%，单套面积150m2以上的户型其空置面积占其竣工面积的13.15%。占总空置面积的22.3%。;住宅空置情况按价格分析;2005年12月底长沙市房地产现房存量 ;2005年12月份长沙市房地产住宅详情 ;老百姓在购房方面理想中所能接受的价格和面积：通过市研调查，老百姓在购房方面，能够接受的价格基本集中在1500—2000、2000—2500、2500—3000（元/ m2 ）三个价格段，分别占被调查人数26％、34％、25％。而想购买的住宅面积基本集中在80—100、100—120、120—150（ m2 ），分别占被调查人数的29％、38％、17％。 ;从以上分析可以看出，大户型和单价高的住宅空置比例较高，