周边竞争楼盘市场调研报告.doc

周边竞争楼盘市场调研报告 针对今明两年佳湖二期项目的销售，对周边佳湖片区、滇池路片区的时代风华、理想小镇、水彩画、银德香榭丽、湖畔之梦五个楼盘，做以下专项调查。 表一《时代风华》 楼盘名称 时代风华 位　置 官南路佳湖旁 发展商 云铜地产 销售率 60％ 推出日期 2002年5月 交房日期 2003年12月 规　　模 1003套 工程状况 现房 均　　价 多层2600 小高层2700 价格区间 多层2200-2850 小高层2550-2950 装修标准 毛坯房 售楼电话 7016888　7016868 配　　套 幼儿园、会所、运动场所 户　　型 　户型设计以错层为主，主力户型125左右 卖　　点 上市公司旗下的规模楼盘，打知名设计概念，外立面 综合点评 销售：多层已销掉80％，但小高层几乎没动，而且小高层定价不高，原因有二：一一梯三户，二小高层户型公摊达20％。较开盘时，多层提价100左右，小高层降价200左右，主因在于小高层的滞销。 点评：车位配比3：1，租金300/月，偏高。客厅以外功能房2.6米层高的错层设计得不到市场认可。建筑外立面色彩明快，成为一大促销卖点。多层中20％是卖给云铜集团的下属单位，售价偏低，总体销售不好。 表二《银德香榭丽》 楼盘名称 银德香榭丽 位　置 十里长街佳湖旁 发展商 银德地产 销售率 不足40％ 推出日期 2002年12月 交房日期 2004年3月 规　　模 1374套 工程状况 现房 均　　价 价格区间 2380-2980 装修标准 毛坯房 售楼电话 3571818　3578180 配　　套 幼儿园、会所、网球场、羽毛球场 户　　型 　户型面积较我们要大，四房量比较大。 卖　　点 建筑外立面比较吸引人，现房阶段还是有一定优势 综合点评 销售：因销售策略的问题，迄今销售率不足40％，原因有二：一作为外地房地产商，企业品牌没有通过广告建立起来，二房屋售价偏高。 点评：车位占总户数40％，建筑外立面比较吸引人，成为一大促销卖点。售楼服务比较好，但专业素质有待加强，售楼时合同信息敢明确，客户比较放心，目前总体销售不好。3月进入现房期估计会有所好转。 表三《湖畔之梦》 楼盘名称 湖畔之梦 位　置 广福路旁 发展商 城建股份 销售率 近50％ 推出日期 2002年9月 交房日期 2003年12月 规　　模 2000套左右 工程状况 现房 均　　价 接近3000 价格区间 多高层2400-3800 装修标准 少部分精装修房 售楼电话 4600111　4600222 配　　套 幼儿园、会所、运动场所、小学、中学（二期） 户　　型 　四房为主力户型，客厅的大幅落地玻窗采光和景观好 卖　　点 配套齐全、2万平米景观湖的大盘 综合点评 销售：因前期手续问题，到2002年末准现房时才开始发售 ，凭借配套和景观的优势，尽管售价很高，好位置的房子依然形成热销，但不临湖的房子，就比较难销，现在以后50％的房子，很难形成新的销售增长点。 点评：地下停车都在外围的房子下面，因中间是人工湖。2万平米景观湖的确很吸引人，致使楼盘内价高和价低的房子都比较好销，但中价的房子就不理想了。卖场的布置很温馨，服务也是目前考查楼盘中非常好的。总的来说因均价偏高，会导致后续房屋发售上的滞销。 表四《理想小镇》 楼盘名称 理想小镇 位　置 十里长街佳湖旁 发展商 小官房 销售率 4月下旬开盘收订 推出日期 具讲2月28开盘 交房日期 约2004年底 规　　模 175亩 工程状况 部分已出地面2层 均　　价 平层约2400 价格区间 非别墅2090-3190 装修标准 售楼电话 4583666 4583999 配　　套 无幼儿园和游泳池，八处架空做泛会所 户　　型 多层 小高层 景观洋房 别墅 总数 542 380 152 52 1126 150以下的竞争平层 150以上的跃层、别墅 总数 826 300 1126 定价分析 平层价 跃层价 景观洋房价 别墅价 2090-2500 均价2800 4楼跃层均价3200 3中间平层均价2800 3770-5550 卖　　点 节约了配套方面的成本，打理想的概念炒作 综合点评 销售：4月下旬后才会开盘，现在只是发布户型及定价 点评：定价比较有杀伤力。占总量73％的同质竞争平层均价只到2400；其余在南市周边相对稀缺的占总量23％的跃层（180-200）均价在2800，房价拉的比较开。其平层定价对二期销售形成的压力较大，要密切关注。离开盘还有2个多月就公布全案定价，是等待市场回应。 表五《水彩画》 楼盘名称 水彩画 位　置 十里长街佳湖旁 发展商 巨和地产 销售率 40％左右 推出日期 交房