太仓月星家居广场销售讲解刘经理182_2136_3158.doc

太仓月星家居广场答客问完整版 一、概括篇 二、产品类 三、经营与规划类 四、重要问题解析 五、逼定技巧篇 六、销售技巧提炼 一、概括篇 1-1、项目投资商？ 月星集团（太仓市合创置业发展有限公司） 1-2、项目名称 太仓月星家居广场 1-3、项目所处城市的区位优势？ 项目地块是原老陶瓷城和老汽车站的位置（太仓人民都知道），而城西版块是我市商贸服务业发展的聚集地，集建材、物流、贸易为一体的，多年来车水马龙，人气、商气、财气都很旺的 1-4、项目整体定位？ 太仓一站式家居建材广场 1-5、项目的业态分布？ 一楼主要经营陶瓷、管具；二楼主要经营卫浴、橱柜、木地板；三楼主要经营室内软装、灯具窗帘 1-6、项目是否取得五证？ 五证齐全 1-7、项目的土地使用(产权）年限是多久？哪年开始？哪年结束？ 我们是商业用地（40年，2009年开始，2049年结束）。 1-8、何时办理房地产权证？ 房屋交付之后方可开始办理，客户出资由公司统一安排代办 1-9、项目的设计单位？ 南通勘察设计有限公司 1-10、到项目怎么走？ 本地客户：项目位于太仓城西商贸区核心版块十字路口位置，在204国道以东，郑和西路以北的交叉处，101路、103路、124路公交车（五洋商城站））常熟、张家港方向（204国道），苏州方向（），上海方向（），昆山方向（） 2-7、定金交多少？能否退还？ 定金贰万，不能退（退的问题转移） 2-8、签订合同需要哪些证件？ 身份证、定购书，定金凭证。 2-9、提供几种付款方式？ 一次性付款、银行按揭 2-10、哪家银行提供按揭？几成几年？ 三家。有中行、建行、农行 2-13、成交后除房款外，客户还需要纳哪些税费？ 物业维修基金、契税、印花税、办证费用等。 相关费用按当地实时政策收费标准收取。 2-14、什么时候交房？起租从什么时间开始？ 预计交房2014年5月31日，交房后计算租金。 2-15、投资回报率是多少？ 根据前期调研与各大家居市场行情，预计5年后租金回报可以达到10%以上。 2-16、是否返租？怎样返还？ 包租5年，前三年每年7%，一次性抵扣房价；后两年8%，每半年支付一次。5年后根据实际租金按照经营管理公司10%。客户90%分取。 2-17、项目停车位的分布如何？ 停车位设计有地上、地下共900多个。 2-18、交铺标准是什么？ 由政府质检部门验收合格后交房，而且我们的商铺一但达到交付验收以后，就会经过统一经营管理的安排商家入驻装修，如果不合格，商家比您的要求更高，所以您无须担心交付问题。 2-19、得房率是多少？ 得房率最高达91% 2-20、商铺每层层高是多少？ 层高4.45米（11号楼层高为：3.75M） 2-21、项目主体是什么结构？ 框架结构 2-22、商场内电梯为何种品牌，维修费用如何分摊？ 关于这个问题，公司还没有确定，先生如果非常在意这个问题的话可否留个电话，公司一出决定，我马上通知您。 2-23、每个铺位有没有宽带、pos机的预留口？ 有。每个铺位都有。 2-24、按揭办理流程 带齐所需资料，与置业顾问接洽并接受审核 在置业顾问的指导下填写《个人住房贷款申请表》 领取商品房买卖合同原件与复印件各两份以及首付款交款凭证 跟随置业顾问至财务处交纳物业维修基金（代收） 由置业顾问（按揭专员）陪同前往银行个贷中心 交纳各项费用，办理贷款申请手续 返回销售案场休息 2-25、办理按揭所需要提供的材料 购房人及配偶的身份证（原件1份、复印件3-5份） 购房人户口簿原件（原件1份、复印件1-2份） 购房人结婚证或单身证明（如申请人与配偶不在同一户口簿上的，须另附婚姻关系证明）（原件1份、复印件1-3份） 购房首付款发票（原件1份、复印件1份）） 购房合同（原件1份、复印件1-3份） 购房人（共同还款人）及配偶的收入证明（原件各1份） 购房人（共同还款人）及配偶的财力证明（视情况而定） 购房首付款凭证（交款单或POS小票复印件各1份）（视情况而定） 2-26、产权证办理流程及费用 等房屋交付时，请带齐所需资料，前往案场与置业顾问接洽。 所需资料如下—— 购房人及配偶的身份证（原件1份、复印件1-2份） 购房人户口簿原件（原件1份、复印件1-2份） 购房人结婚证或单身证明（原件1份、复印件1份） 购房购房发票（原件1份、复印件1份） 购房合同（原件1份、复印件1-3份） 购房人贷款合同等资料（原件1份、复印件1份）（一次性付款不需要） 购房人契税的完税证明（原件1份，复印件1份） 2-27、商铺进深、面宽各为多大？物业费用暂定元\平方\月市政府将来对本地区的规划如何？发展情况怎样？我们这边是太仓政府规划的城西商贸区，我们又处在郑和西路和204国道交汇处，是城西商贸区及长三角地区的交通节点上。加上项目本身就是对老陶瓷城的老市场