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10房地产投资资金融通.ppt

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10房地产投资资金融通

房地产投资资金融通 (6)综合资金成本率 已知总筹资额=400+400+400+1500+200=2900万元,则 可得综合筹资成本率为: K=5.92%×13.79%+13.06%×13.79%+7.22%×13.79%+6.82%×51.73%+8.67%×6.90% =7.74% 3. 资金筹集的风险 主要为财务风险,也称筹资风险或破产风险;产生的根源在于筹资决策信息缺乏或不可靠、经营环境的变化,直接原因在于不能按期支付利息和本金。 住房组合贷款申请条件 一是同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件 和规定; 二是贷款申请额度不得超过房价总价的70%, 公积金贷款额度=住房公积金当地最高可贷额度, 商业性住房贷款金额=购房申请贷款额度-公积金贷款额度 ; 三是贷款申请期限,住房组合贷款期限最长不超过15年,公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。 以建设银行为例的组合贷款条件 有合法的身份; 按时足额缴存住房公积金的职工; 有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力; 有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件; 有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付所购(大修)住房的首付款; 有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人; 符合当地公积金管理部门规定的借款条件; 贷款行规定的其他条件。 住房组合贷款申请程序 借款申请人向商业银行提出个人住房组合贷款申请,填写《个人住房公积金借款申请书》和《个人住房商业性借款申请书》,提供公积金帐号; 银行受理申请,审查借款人情况,对符合条件的承诺贷款; 签订《个人住房商业性借款》和《个人住房抵押保证合同》;公积金贷款可代办,并由代办机构与公积金贷款委托行签订《个人住房公积金借款合同》和《个人住房公积金贷款代办和保证合同》。 借款人与商业银行办理抵押合同和其他合同的公证、登记手续,或者保险; 银行放款; 借款人按月还款 购买商用房地产的机构或个人,以所购买房地产作为抵押担保,向金融机构申请贷款的行为 。 4. 商用房地产贷款 贷款条件 面向已经通过竣工验收的商用房地产,贷款价值比通常不超过60%,期限不超过10年,贷款利率较高。 如典当、高利贷、开发商的贷款、免息分期付款、以租代售等。 5. 其他融资方式 6. 贷款新产品一:循环授信业务 个人住房循环授信业务:是指自然人(授信申请人)以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度,在不超过授信有效期和可用额度的条件下,被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款,循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。 加按揭:对已处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重新评估值的上升而增加,再进行按揭贷款的业务。 转按揭:如果房贷所在银行不能办理加按揭业务,借款人可以通过将房贷转到能办理加按揭的银行。 7. 贷款新产品二:固定利率贷款 单位:% 6.33 6.15 6.00 优惠利率 6.87 6.63 6.54 基准利率 光大银行 6.12 7.25 3年期 建设银行 6.85 7.75 10年期 6.39 7.32 5年期 优惠利率 基准利率 商业银行需要掌握的借款人的信息有:目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响,贷款偿付能力;所购房产的目的及拥有意愿等因素。 所有住房贷款的贷款成数不超过80%。 住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下,月所有债务支出与收入比控制在55%以下。 抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。 对再交易房,应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。 与90/70政策相配套的首付的区别。 以户定义的第二套房首付和利率水平的区别。 可能获得的融资数量 个人住房贷款的主要还款方式:期限在1年以内(含1年)的到期本息一次性清偿,等额本息还款法和等额本金还款法。 等额本息还款法支付特征: 初期更多资金用于支付利息,较少支付本金;利息总负担较重,但压力摊薄。 等额本金还款法支付特征: 初期更多地资金用于支付本金,较少支付利息;总的利息负担相对较轻,但初期压力较大。 房地产贷款偿还方式与供款负担 等额本息还款法:对收入中等但未来的收入预期会稳步上升的贷款人(主要是年轻人),除了付按揭外,还要考虑日常的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等,因此最近几年还款压力不应该太大,并且贷款期限最好适当长些。 等额本金还款法:对于目前收入较高、但未来的收入预期会下降的贷款人(如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任的企业高管等),前几年还款压力可以相对大些。 贷款偿还方式适用群体

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