10房地产投资风险.ppt

* * 房地产投资风险 与不确定性 学习目的 如果投资会赚会亏，我们如何抉择？ 1. 风险的含义 回报 A B C 概率 风险：未来获得预期收益的可能性 实际收益＞预期收益：风险报酬； 实际收益＜预期收益：风险损失。 一、概念：房地产投资风险与不确定性 【例】有两个物业项目，情况分别如下： 项目1：写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%，则2003年末该物业价值的标准方差为10%。 项目2：保龄球场项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1200万元的可能性为50%、为800万元的可能性为50%，则2003年末该物业价值的标准方差为20%。 2. 风险与不确定性 事件起始状态 事件变动状态 因素－事故－损失 事件结束状态 信息 确定；难以估测；随机 确定型问题决策； 不确定型问题决策； 风险问题决策 3. 风险分析的目的 预期收益率是多少，出现的可能性有多大？ 相对于目标收益或融资成本或机会投资收益， 产生损失或超过目标收益的可能性有多大？ 预期收益的变动性和离散性如何？ 4. 房地产投资风险的表现 投入资金的安全性； 期望收益的可靠性； 投资项目的变现性； 资产管理的复杂性 个 别 风 险 系 统 风 险 财务风险 经营风险 道德风险 决策风险 技术风险 政治风险 制度变革风险 通货膨胀风险 政策风险 房地产市场风险 或然损失风险 购买价格、空置率 运营成本、融资比例或权益投资比率、融资成本 租售价格、租售期或经营期 房地产购置性投资 土地费用、建安工程费用、容积率及有关参数 融资比例和成本、资本化率 开发期和租售期、可租售面积和比例、租售价格 房地产开发性投资 利率风险 不确定性因素 房地产金融资产投资 类别 5. 房地产投资主要不确定性因素 提示：注意不确定性因素之间的相互作用。 盈亏平衡分析 敏感性分析 概率分析 6. 房地产投资不确定性和风险分析方法