134941_827张明勇—房地产投资管理与土地挑战.ppt

课程提纲： 一、中国与土地有关的主要政策法规 二、土地的四种赢利模式 三、项目决策时的四个必备思路 四、开发商获取土地的四个渠道 五、判断项目价值最重要的四个指标 六、土地价值判断的三个纬度 七、拿地时的风险防范 八、运作项目时的六种融资模式 九、典型案例分析 一、中国与土地有关的主要政策法规 房地产特性概论： 1、中国的房地产的一个“唯一性”的特点： 既“高度垄断”又高度“市场化” 2、中国特色的土地困局：土地 GDP、土地财政、土地垄断、土地腐败 3、国有房地产开发公司与民争利。 4、高房价伤害了谁？ 《中华人民共和国土地管理法》（1986年年6月） 要点： 1、中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。土地使用权可以依法转让 2、国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为：农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地转为建设用地。 3、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 4、征收下列土地的，由国务院批准： （1）基本农田 （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的 （3）其它土地超过70公顷的 5、建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。 备注： 本法在1988年、1998年、2004年经过了三次修订。2004年修订确定了“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用，并给予补偿” 。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 （1999年1月1日） 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标，不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。 备注： 1、城区的土地一般需要拆迁，如果是农村的土地除了完成拆迁外还需要完成征地的手续。 2、据统计：我国每年要消失大约近万个自然村和一千多个农村集市。 3、小产权房的形成及法律困境。（小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局对购房合同不给予备案，其产权证由乡政府或村政颁发，但不具有真正合法有效)。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 （1995年1月1日） 土地作用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 超过出让合同约定的动工开发日期一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。 与房地产有关的规定 2002年5月9日，国土资源部签发11号文件(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，以下简称“11号令”)，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。该文件的颁布，被业界称为新一轮“土地革命”的开始。 2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日之前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被业界称作“大限”。 国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》 （2006年8月） 对我国城市建设用地进行了重大调整：此前由国务院分批次审批的城市农用地和土地征收，从2007年起调整为每年由省政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施。 该政策解读：省级政府从上报材料的“二传手”成为了“责任人”，从土地审批流程上的“小伙计”成为了“大掌柜”。 该政策加强了中央对土地的监管。 《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》 京国土（2005）302号 国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发