1概论投资与房地产.ppt

第1节 投资与房地产 一、投资的概念与房地产 投资是指经济主体（国家、企业、个人）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项资产的经济行为。 简单说来就是买入可增值的东西。 1、直接投资与间接投资 2、固定资产投资和流动资产资金投资 3、其他分类方法 二、房地产的概述 三、房地产投资的基本知识 是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上以获得最大限度利润的经济行为。 1）概念： 房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。 2）目的： 属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。 置业投资一般从长期投资的角度出发，可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。 房地产间接投资也就是房地产证券投资，房地产投资者不直接从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。 具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 第2节  房地产投资分析概述 房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用4万元的首付款运作一个20万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用1万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。所有这些都牵涉到房地产投资决策问题。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益 。 二、房地产投资分析基本知识 1、概念： 是指房地产投资机会的选择和项目投资方案决策。 2、目标： （1）总结房地产投资的经济规律 （2）探讨房地产投资分析的科学方法 （3）制定房地产投资合理决策的规范和制度 3、实质：为投资者出谋划策。 4、最终目的：是使房地产投资项目在既定的目标和既定的资源条件下，选择最佳方案以获取最好的经济效益。 (1)为投资者提供投资方向 (2)为投资者提供运作方式 (3)为投资者预测投资效益 (4)为投资者描述风险及提供避险方法 1．环境与市场分析 2. 投资估算与融资方案择优 3. 财务分析 4. 经济费用效益分析 5. 风险分析 6. 社会影响评价和环境影响评价 1、可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。 2、可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。 通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而投资分析将帮助投资者找出一个方案作为投资者的最后选择。 第 3 节  房地产投资的产生与发展 1、房屋和土地进入市场是进行房地产投资的前提条件 2、工业化和城市化是房地产投资发展的推动力量 3、经济发展为房地产投资提供经济基础 1、国外房地产投资分析的早期发展。 2、国外房地产投资分析的近期发展 房地产投资分析应包含五个方面的内容： 投资者获得的预期净现金流量 预期现金流量持续的时间 预测现金流量和时间的置信程度 其他投资机会的收益水平 投资者对风险的态度 1、我国房地产投资分析的早期发展 （1）住房福利化政策 （2）单纯采用会计报表的数据与估计数据来评价房地产的投资效益 2、我国房地产投资分析的近期发展 2、间接投资 （四）房地产投资的特性 1．位置的固定性 2．寿命周期长 3．适应性 4．个别性 5．政策影响性 6．对专业管理的依赖性 7．相互影响性 8．房地产投资的巨额性 9．房地产投资的风险性 10．房地产投资的保值与增值性 （五）房地产投资的作用 1．宏观作用 （1）有利于推动房地产业发展 （2）能够协调优化社会资源配置 （3）可以有效地改善城市投资环境 （4）容易造成泡沫经济 2、微观作用： （1）房地产投资是—种增值手段 （2）房地产投资风险与收益恰当 （3）房地产投资是一种避税措施 （4）房地产投资容易获得金融机构的支持 一、为什么要进行房地产投资分析 5、房地产投资分析的阶段 （1）投资机会研究 该阶段投资估算的精度为±30％，研究经费一般占总投资的0.2％—0.8％。 （2）初步可行性研究 对投资估算的精度要求为±20％，研究经费一般占总投资的0.25—1.2％。 （3