20160408地铁商业专题.pptx

地铁商业研究专题;目 录;Part1：地铁商业研究 1.1、地铁商业及其形态特征;地铁商业的定义 指在地铁站的站厅、通道及与地铁站接驳的建筑内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺、商业街和地下立体商业等;;形态特征1——点式商业（站厅）： 多为在地铁的候车点、出入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点，面积小，以经营即时性消费商品为主;形态特征2——条式商业（通道）： 主要为地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的年青人，价格多中低档，强调主题、特色经营;形态特征3——立体式商业（购物中心）： 主要为地铁上盖大型的购物中心，以其更完善的商业功能、多样的业态组合、主题特色，利用地铁强大的载客能力吸引更大范围内的消费者，多通过商业负二层与地铁出入口接驳;Part1：地铁商业研究 1.2、开发模式经营模式特征;地铁商业空间的权属;地铁商业开发模式： 根据地铁商业开发主体的不同，分为地铁公司独立开发模式、合作开发模式及开发商独立开发模式;1、地铁公司独立开发模式;2、合作开发模式;土地性质：2002年益田集团以3.53亿元人民币收购了原属于香港中旅集团位于世界之窗对面的商业地块后，规划用途多次变更，现为经营性商业用地 地铁站点：1、2号线世界之窗站（地铁枢纽站） 开发主体：深圳市益田房地产集团股份有限公司 开发方式：独自开发 经营模式：只租不售，开发商自主招商运营管理 市场价值：项目定位高档，招商的品牌全部为国际一线品牌，其中30%的国际品牌是首次进入深圳市场。;城市;操作方式：地铁公司在招商时，通常采用议标等方式引入有较高商誉、实力较强的连锁经营企业； 优势： １、不同行业的连锁品牌可以提升商业整体的档次，带动相关品牌的聚集，让乘客在地铁站可以获得品牌优质的延伸服务； ２、便于地铁商铺管理，降低租赁经营的风险，使地铁公司的收益得到保障。;Part1：地铁商业研究 1.3、业态和规模特征;指标;地铁站所属区域;地铁站所属区域;（中高端物业中小百货的地铁商业）;深圳中信地铁商场： 项目概况：地铁公司与开发商合作开发的1.8万平中小规模条式地铁商业，以地下商业街的形式与地铁直接连通，采用全部销售、统一招商和管理的运营模式;;香港青衣城： 项目概况：次级商圈4.6万平地铁购物中心商业，地铁公司独立开发，只租不售的运营模式，地铁出入口直接进入购物中心，内部人流线设计合理;青衣城的海洋概念设计是最大的特色，桅杆、船舱、船身的装饰相当传神;深圳丰盛町： 项目概况：核心商圈2.7万平地铁立体式商业， 22个出入口串联周边的19栋写字楼和3座星级酒店，规划为地下2层7个区域，共543间商铺，开发商独立开发，部分出租部分出售的运营模式;;地中海风格;深圳益田假日广场： 项目概况：次级商圈13.6万方城市综合体，8万平商业，其中3.5万集中商业（含近万平的地铁商业），地铁商业主力铺面15-50平，开发商独立开发全部持有统一运营模式;深圳益田假日广场： 与地铁无缝对接4首层设计：-2层地铁商业通过3个过道地铁站厅，最大化导入人流，同时通过4个首层设计实现商业最大化;深圳益田假日广场： 业态分布：;从上图可见，餐饮的经营面积所占比最高，是带动商业人气的主要业态 地铁商业占比其次的是精品礼品，商场则是百货类;深圳潮流前线地铁商场（流行18.28）： 项目概况：0.9万平小规模条式地铁商业，由开发商独立开发，铺面分割小，采用全部销售、业主自主招商、开发商成立公司管理的运营模式，人流量大，但经营情况惨淡;项目以18至28岁年轻消费群为主力目标，是深圳首个以年龄定位的主题商场，旨在打造华强北地下商业龙头，搭建时尚、动感、立体杂志式商场，集合休闲购物、娱乐、美食等元素为一体的体验式消费空间； 项目的人流量较大，但业态分隔不明显 ，较杂乱，铺面分割较小，以经营服装、饰品、玩具等为主，商场中间通道设有较多柜台，且存在空置铺面，由商场管理处或业主自主招商，缺乏统一的运营管理，开业后经营情况不理想;;Part1：地铁商业研究 1.5、京沪深典型地铁上盖商业物业分析;京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表;京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表;京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表;京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表;京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表;京沪深三地部分典型地铁上盖商业物业盘点表;;Part2：长沙地铁商业发展现状;项目;长沙唯一在营地铁商业项目——运达中央广场（普通站点） 项目概况：60万平城市综合体，地下商业主力划铺面积25-70平，开发商独立开发与运营，采用只租不售的运营模式;零售;这个地铁商业其实不是传统意义上的，它这里去地铁站不会强行要求通过，只是有个和地铁连通起来的商业街而已；