35-中国房地产金融发展路径及国际化前瞻--中国房地产信托与国际REITS.ppt

中国房地产金融发展路径及国际化前瞻－－中国房地产信托与国际REITS比较研究 中国企业海外发展中心 主任 首席经济学家 孙飞博士 电话：010327E-MAIL：sunfei2008@126.com 何为 REITs? REITs是一个拥有和投资房产的载体，通常会上市交易。 主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。 REITs是个信托，需将绝大部分税前收入分配给信托人（投资者），因此REITs获得免交公司所得税的优惠待遇。 何为 REITs? REITs将以下一些不同风险/回报的业务活动分拆开来: 房地产开发 房地产投资 房地产基金管理 房地产物业管理 REITs在一些主要国家的发展现状（截止2005年7月） 现状 美国 高度成熟的市场 澳大利亚 高度发展的成熟市场 日本 迅速成长中的市场，2001年启动，共有17支 新加坡 迅速成长中的市场，2002年启动，共有5支 中国台湾 相关政策已经出台，共有1支 中国香港 香港房屋委员会于2005年底发起香港的第一支 REITs 韩国 REITs法案于2001年7月出台，企业重组REIT已设立 中国 有关法律法规尚未出台 新加坡REITs市场发展历程 2002年第一支REITs成功上市 截至2005年7月已有5支上市REITs：嘉茂商产信托、腾飞新托（A-REIT）、置富（香港）产业信托、嘉康产业信托、新达产业信托 总市值由2002年7月时的7.3亿新元增至2005年7月超过90亿新元 新加坡REITs市场发展动力 新的REITs的上市 目前上市的REITs已经并且将继续扩充旗下的物业 政策法规的有力支持 REITs无需缴纳企业所得税 允许公积金存款投资于REITs 散户投资者（不论国籍）的REITs投资收入无需缴纳个人所得税 REITs的可允许负债率上限由先前的25%提高至35% 境外机构投资者的扣缴所得税率从20% 降低到10% 发起REITs的原因和目的 改变业务模式 兑现资产价值并取得资金的循环效益 新加坡A-REIT案例 为何传统地产公司要向“REITs”提升？ 体现不同业务的价值 借助资本市场之力量，以同样的资本金作高几倍的业务量 开创新的业务 – “REITs”管理 选择投资项目更注意控制风险 重要的成功因素 政策环境 - 法律条规 - 税务 动机/心态 - 不是脱手套现 - 分享合理的投资风险与回报 合格、诚实的管理人才 - 需要房产金融综合人才 重要的成功因素 稳定的、可预测的收益回报 增长潜能 高透明度 市场流通 面临的挑战 物业控制权 对资本市场的义务 时机的掌握 中国房地产信托和REITs比较 中国房地产信托 国际REITs 投资载体 信托公司表外资产 REIT 自身 受托人 信托公司 专业信托公司 基金管理者 信托公司，即受托人 独立的基金管理公司 到期日 一般为1-3年 无 发行限制 自然人100万元、不超过50份 无 募集方式 私募 公募 流通市场 无 有 中国房地产信托与国际REITS主要区别 REITs是标准化可流通的金融产品,一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通。 目前国内的房地产信托计划是有自然人50份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。 中国房地产信托与国际REITS主要区别 REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95％分配给投资者。 国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3％－9％左右。 中国房地产信托与国际REITS主要区别 REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营。 国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。 中国房地产信托与国际REITS主要区别 RE