373629--北京颐和园外某地块项目分析报告--weiwei1114.ppt

精致酒店 精致酒店 中管网房地产频道 中管网房地产频道 项目背景 项目背景 本项目位于颐和园东门外，北至同庆路、南至二龙闸路； 用地性质：居住、商业 建设用地面积: 97808.9 平方米 建筑控制面积: 132200?平方米 其中：地上建面：47200 平米 地下一层：48000 平米 地下二层：37000 平米 建筑控高：3.3 米 住宅地上建面：32804 平米 商业地上建面：14396 平米 FAR= 0.48 FAR住= 0.5 FAR商= 0.45 地下面积：8.5万平米 地上面积仅占总建面的35.7％，将难背负项目全部的开发成本； 地下空间的挖掘利用是本项目操作的重点。 项目特性 独特地段 ①：颐和园东门·皇家园林 皇家气质 ＋ 珍贵性 项目特性之：三个“独特” 始建于公元1750年 颐和园集传统造园艺术之大成，借景周围的山水环境，饱含中国皇家园林的恢弘富丽气势，又充满自然之趣，高度体现了 “虽由人作，宛自天开”的造园准则。 万寿山、昆明湖构成其基本框架，占地2.97平方公里，水面约占四分之三，园中有点景建筑物百余座、大小院落20余处，3000余间古建筑，面积70000多平方米，古树名木1600余株。 北京城区最重要的皇家园林之一！ 独特地段①：颐和园·背靠西山 皇家气质 ＋ 西山环抱 上风上水，高贵人文气质及观景自然凸显； 景观价值 颐和园、圆明园、香山 ——历史文脉 湿地 ——天然绿肺 小西山 ——京西屏障 百望山 ——太行前哨 项目特性之：三个“独特” 北京五环内少有别墅项目； 香山板块－山景·高端·独栋·别墅 海淀核心区近年几乎无住宅供应，住宅供应向山后区域发展； 颐和园项目较香山板块更靠近城区，人文价值更优，高贵性明显。 香山板块 山后板块 八达岭板块 中央别墅区 立汤路板块 独特地段①：颐和园东门 项目特性之：三个“独特” 高端稀缺： 大众化倾向 VS 旅游 地铁 有限的混杂 思考： 独特地段①：颐和园东门 项目特性之：三个“独特” 思考： 大众 高端 VS 旅游 地铁 皇家园林 上风上水 古 今 VS 文化 风貌 内部无保留用地 是否融入颐和园？ 独特地段②：党校/安全局 项目特性之：三个“独特” 中央党校 国家安全局 本案 思考： 存在大量隐性的高端消费 但也抑制部分高端消费 VS 外籍人士 灰色收入人群 独特地段③：中心城区·四环旁 北京市“两轴－两带－多中心”的城市空间结构：北京 中心城区内 。 海淀区·中关村科技园区·核心区 通达性强：四环、五环、颐和园路、圆明园路；公交系统完善；地铁4号 区位价值 项目特性之：三个“独特” 本案 中关村核心区 城 区 VS 自 然 思考： 对高端商业支撑度强。 独特产品： 项目特性之：三个“独特” FAR=0.5 限高＝3.3m 四合院/合院/大宅 地下面积：8.5万平米 地下是否解决交通？ 地下商业化/公建化？ 用地性质：居住、商业 开放 VS 封闭 独特客群： 项目特性之：三个“独特” 顶级消费力： 四合院是顶级人士享用的高端消费 但顶级人群的量是相对有限的 功能 购买客户 四合院功能 国管局等政府部门 集团客户（合作/购买/经营） 海外华人 港台文艺明星 国内成功人士 外国人 个别投资者 办公类功能 集团企业 中小型公司 个别投资者 商业经营类功能 小业主 个人投资者 集团投资客户 客群的放大： “贵” 单价“贵”：楼面地价约20000元/平米， 预计“地上＋地下一层”的平均售价20000元/平米以上 总价“贵”：按套面积400-500平米（含地上＋地下面积）， 总价约在800-1000万元/套 项目特性二： 临同庆路，目前人流混杂，档次较低； 同庆路改造－恢复青石板步行街，将具有较高商业价值，若操作准确有可能塑造高端商业/娱乐/休闲区。 “地块狭长” “地下面积” “地铁” 地下价值的充分挖掘 组团化的处理 地铁带来的商业繁荣 项目特性三： 666米 194米 地铁、公交枢纽带来商业节点 临二龙闸路，通达性较好，现状幽静，适宜居住。 “规模适中” 地上：4.7万平米 地下：8.5万平米 项目特性四： “适中” 按地上面积200平米/套计算，约160套宅子。 核心问题 “李小姐-房地产公司老总的太太”——“四合院的需要很懂的人才能做好，所以最好是有块地自己建。” “赵先生-餐饮企业老总”——“完全的现房在实际使用阶段会产生很多问题