397355--商业地产设计指南--woaihanghang.ppt

社区商业的外环境设计 形象设计——户外立面与外环境形象 1. 街道与广场 2. 景观环境 社区商业的外环境设计 形象设计——户外立面与外环境形象 ３．广告标识 ４．形象招牌 ５．泛光照明 ６．细部构造 ７．公共活动策划 ８．表演、促销多元化活动方式 商业，充满了变数，设计如同透过这个洞口去看整个世界， 外面很复杂也很壮阔，其需要的不光是眼睛，还要去体验外面的世界和保持永远敏感的心， 否则永远只是眼前的那一片天。 定位问题 做什么？ 与区域消费力相匹配的规模级配问题 做多大？ 开发节奏控制问题 什么时候做？ 开发运作模式问题 怎么做？ 开发商的困惑 为什么要建立有效的设计模式 中管网房地产频道 商业择地立项 前期商业调研与策划 精确的 商业定位 基本运营 模式的选 择与确立 初步商业模型 前期招商 形态与 景观控制 建立格构网络 细胞模数的 分裂与整合 区域性的分 割与变化 模数堆积 设计方案 执行力的体现 建设期 初步设计、施工图设计、建设时期 开业 目标客层 店铺战略 业态构成 业态配比 空间设计模型 设计模型调整 内装设计 租户监督 主力店招商 使用分区 楼层构成 楼层意向 店铺配置组合计划 管　理 运　营 前期计划阶段 中期执行阶段 后期建设阶段 运营阶段 定位与招 商整合 设计与招 商整合 市场反馈系统 特征1：实现开发者、投资者、经营者和消费者的四方共赢； 特征2：强调开发前期与招商、运营、管理的整体性与整合性； 特征3：专业协同使整个运营过程具有过硬的市场判断力与应变力； 观 念 定位先行 运营前置 招商贯穿 设计衔接 “鱼骨模式”的运行观念与特征 特 征 鱼骨模式 中管网房地产频道 为什么要建立有效的模式设计 社区商业应当遵循怎样的 商业原则 社区商业应当锻造怎样的 城市空间 社区商业应当塑造怎样的 商业形象 社区商业应当创造怎样的 城市价值 社区商业应当打造怎样的 商业概念 中管网房地产频道 主题设计——产品的配置与组合 (一) 吸纳与磁力——社区商业应当打造怎样的商业概念？ 主题设计——产品的配置与组合 主题设计——产品的配置与组合 1. 商业生态链 以完善和拓展区域业态为主题的产品配置 1) 注重形成产品配置与消费结构的 商业生态链； 2) 以满足居民多元化的精神需求为基本准则，提供舒适休闲的消费环境； 3) 产品配置具有适度的超前性与引领性，引导时尚消费； 购物 文娱 餐饮 休闲 办公 公寓 酒店 社区服务 其他 商业 主题设计——产品的配置与组合 1. 商业生态链 以完善和拓展区域业态为主题的产品配置 主题设计——产品的配置与组合 2. 城市RBD区 业态结构侧重营造24小时的城市活力 以增强城市边缘区活力为主题 特定的商业业态一般对自身的规模有特定的要求，过大过小都无法实现其功能要求。结合项目的具体定位，选定好其控制业种并为其配置合适的规模，保证其顺利履行其业态功能。 主题设计——产品的配置与组合 4. 规模配置与比例控制 以特定的规模来支撑和控制业种的优势地位 以适宜的业态比例来建立合理的产业生态链 特定的商业业态一般对自身的规模有特定的要求，过大过小都无法实现其功能要求。结合项目的具体定位，选定好其控制业种并为其配置合适的规模，保证其顺利履行其业态功能。 不同的业态功能之间也应根据定位配置适宜的业态比例，保证各业态间的平衡与互补，从而发挥协同作用，保证项目的成功。 社区商业的八个设计原则 原则一：高强度的土地开发原则 用足用地密度指标，用足底层商铺；依据业态特征组织低层化空间格局 要素设计——商业价值挖掘 原则二：交通诱导原则 可达性的城市设计原则： 要素设计——商业价值挖掘 组织多个对外市政道路接口； 实现公交车站，地铁站与项目的零距离互动； 可达性的地块设计原则： 运用各种手法将人流快捷引入内部环行步道体系； 有机组织各个内部环流之间的联接空间； 防止过度的道路分割，体现组团空间的整体性； 兼顾停车交通与步行流线的便捷性 可达性的主体优化设计原则： 要素设计——商业价值挖掘 原则三：高效人流组织原则 在商业里，道路不是用来走的，而是用来逛的。 商业人流的行为特质： 趋光性 集聚性 被动引导 间歇性 可视与可达 观演的需求 对垂直交通的排斥性 要素设计——商业价值挖掘 原则三：高效人流组织原则 主线环通 在布置商业人流主动线过程中注意要连通主要城市道路，使整个主线环通，避免商业死角。 策略： 上大弘基休闲广场 城市道路 商业动线 要素设计——商业价值挖掘 原则三：高效人流组织原则 策略： 创造捷径交通 绿地拉德方斯项目 充分利用人喜欢走捷径的习惯，主动创造商业捷径，吸引人流进入项目。 城市道路 商业动线 策略： 要素设计——商业价值挖掘 原则三：高效人流