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房地产投资基本知识 * * 房地产投资＝一种理想的投资工具？ 一、投资 1. 投资的概念 经济主体以获得未来货币增值或收益为目的， 预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业 的经济行为。 2. 投资的特性 经济行为的目的性、时间性、报酬或收益性，风险性。 为什么需要投资？ 为获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。 ——威廉·夏普 3. 投资的作用 国民经济增长的基本推动力； 与企业发展密切相关； 促进人民生活水平的提高； 有利于国家的社会稳定和国际交往。 固定资产投资 流动资产投资 基本建设投资 更新改造投资 房地产开发投资 国有其他固定资产投资 城镇集体固定资产投资 农村集体固定资产投资 城镇和工矿区私人建房投资 农村个人固定资产投资 4. 投资的分类 国有经济主体 集体经济主体 个体经济主体 联营经济主体 股份制经济主体 外商投资经济主体 港澳台投资经济主体 其他 国家预算内资金 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他投资 5. 投资收益与风险 （1）投资收益的含义、形态、类型和测度 投资收益是投资活动中产出和投入的对比关系，可以有实物投资中的经营收入和利润等，金融投资中的债息或股息收益、资本利得收益等。这些收益可以采用绝对指标和相对指标加以衡量。 （2）投资风险的含义、形态、类型和测度 投资风险是投资活动带来损失的可能性，可以分为系统风险和非系统风险、外生风险和内生风险等，可采取规避、抑制、自留、分散、转移等措施来处理风险。风险可用标准差、变异系数等指标加以衡量。 （3）投资收益与风险的匹配 投资收益与风险始终相伴相随且同向递增的，投资决策和管理的本质并非消除风险，而是遵循主宰法则： 特定风险下选择预期收益最大的方案； 特定预期收益下选择风险最小的方案。 6.投资组合理论思想 对于相同的宏观经济环境的变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。如果将适当的投资项目组合起来，就可以达成一个最终和最理想的长远投资策略。 风 险 时间 投资项目甲 投资项目乙 项目组合 不同投资项目对市场的反应 预期收益率E（r） 风 险 率 X Y R Q P rp rq O 绝对的正协方差 绝对的负协方差 投资组合设计与资金分配 注：有效组合为RY部分；同时可以引入更多的投资项目 风险率 预 期 收 益 率 Q P M 资产市场线 rf 国债或 存款收益 可行的投资组合策略 注：可行的选择M；若减小风险，可选rfM部分。 投资项目的数量 风 险 系统风险 或市场风险 个别风险或 非市场风险 投资组合的风险降低效应 注：组合抵消的是个别风险，补偿的主要为系统风险。 其表达式如下： 二、房地产投资 1. 房地产投资的概念 经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 相关说明—— 经济主体或投资主体；效益目的；垫付资金；房地产资本形态 2. 房地产投资的分类 房地产直接投资：投入资金用于房地产开发建造或购买房地产，或用于购买房地产企业相当数量的股份并对房地产企业具有经营控制权的投资。 房地产间接投资：投入资金用于购买房地产证券而不直接参与实物房地产的开发经营与管理活动的投资。投资者对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权而无直接经营权。 房地产开发投资 房地产置业投资 房地产实物投资 房地产金融投资 另一种分类 房地产开发投资 投资者通过购买土地使用权并在土地上进行规划设计和工程建设等投资活动，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，达到收回投资、获得利润的过程。 生地 毛地 熟 地 X通一平 出让 转让 租赁 获取土地 土地再改造 房地产 产品 规划设计 工程建设 出售 出租 自营 房地产置业投资 投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的所进行的投资。 增 量 房 地 产 存 量 房 地 产 土地 房地产 拥有 权益 购买 转让 出租 自营 所有权 包租 使用权 自住 房地产企业和股票投资 房地产开发与经营企业通过资本市场发行债券或股票，解决 开发经营所需的资本金投入问题；投资者则通过购买股票或债 券，分享房地产投资的部分收益。 投资于房地产投资信托公司 房地产投资信托公司（REITs）是购买、开发、管理和出售 房地产资产的公司；投资者通过购买这类公司所发行的股票或 受益凭证，分享房地产投资的部分收益。 购买住房抵押支持证券 金融机构