5区新江湾城C6地块房地产开发项目汇报.ppt

议案名称：中建地产上海杨浦区新江湾城 C6地块房地产开发项目 主张单位：房地产事业部 提交部门：投资管理部 中国建筑股份有限公司投资委员会 2009年10月16日 规划要点 2 土地交付 3 产品定位 4 发展计划 5 宗地位置 1 成本测算 ６ 效益分析 8 资金安排 9 风险分析 10 评审结论 11 收入预测 7 建 议 12 汇报要点 本案位于上海市杨浦区的新江湾城，该区位于上海市的北部，毗邻宝山区和虹口区，与浦东新区隔黄浦江相望。 宗地地理位置 外环线 中环线 内环线 小陆家嘴 五角场 人民广场 火车站 新江湾城 本案 杨 浦 区 虹桥机场 宗地地理位置 新江湾城位于杨浦区北部，中环和外环之间，靠近中环；毗邻五角场城市副中心，轨道交通10号线沿淞沪路从其西侧穿过。新江湾城占地面积约9.45平方公里，拥有上海中心城区未出让土地中最大的天然生态湿地。 新江湾城 中环线 内环线 五角场副中心 轨道交通10号线 宗地地理位置 C6地块位于整个新江湾城的中心区域，西侧为汉斯地块，南侧为仁恒地块，东侧和北侧均为待出让地块，位置极佳。 本案 仁恒 汉斯 地块四至 用地性质：二类居住用地；拟用地面积12.171万平米；实际出让面积：11.452万平方米； 容积率：1；规划建面：11.452万平方米；建筑高度：≤20米；绿地率：35%；建筑密度： ≤25%； 西：政和路 北：国秀路 东：江湾城路 南：殷行路 本案 宗地情况 与上海三大国际社区相比，从规划标准、环境资源，新江湾城具非常明显的优势; 古 北 碧 云 联 洋 新 江 湾 绿化率 —— 绿化率70% 中心绿地5万㎡ 居住区绿化率38% 集中绿化率21.3% 总体绿化率50% 集中绿地20% 环境条件 紧邻两大国宾馆，成型初期环境幽静，市政绿化丰富 首家通ISO1400国际环境认证，市区内唯一达到国际空气质量一级标准的区域 140万㎡的市绿肺“世纪公园” 原生态链物种环境 ，规划仅集中绿地约90万㎡，水系约40万㎡ 景观设施 二期古北黄金城道为城市标志性景观 足球场、橄榄球场、高尔夫练习场 —— 建设有生态走廊、三大主题公园以及国际游艇码头等景观配套 （一）社区情况 宗地情况 从配套的现状来看，新江湾城的大型商业尚未投入使用，但后发优势比较明显. 古 北 碧 云 联 洋 新 江 湾 教育 国际学校 德威学校、中欧国际工商学院、协和国际学校、平和双语学校 建才中学联洋校区、进才实验学校、刘诗昆音乐艺术幼儿园、东方幼儿园 除复旦外、同济第一附中、上海音乐学院附中、复旦科技园小学、本溪路幼儿园、中福幼儿园等3所中学3所小学和7所幼儿园 生活 家乐福、多家高星级酒店 家乐福，百安居，体育休闲购物中心 国际妇幼保健院、华山医院 家乐福、联洋新社区市民中心、联洋青少年彩虹中心 三个邻里中心，包含社区行政管理、日常商业服务、文化、卫生设施等 商业 商业氛围成熟 碧云路酒吧街，江枫路时尚休闲街、世界美食城 大拇指广场 14万㎡步行商业中心 公建 网球中心 美格菲休闲运动中心、天主教堂、基督教堂 东方艺术中心、浦东文化中心、浦东图书馆、 浦东新区展览馆 生态展示馆、文化中心、体育中心等大型公建设施 （一）社区情况 （二）周边环境 宗地情况 地块周边自然环境优美，人文气息浓郁，已经形成了较强的高端社区氛围。 （二）周边环境 宗地情况 （三）交通及商业生活配套 宗地情况 本案 五角场副中心 M M 中环 主干道 次干道 支路 1·0号线 站点 M 项目周边路网清晰、交通便利；配套以教育机构为主，生活配套为汉斯商业和邻里中心；大型商业集中在3公里外的五角场 百联又一城 万达广场 上音附校 同济一附中 汉斯商业概念图 （四）宗地现状 宗地基本上达到净地标准，但尚不平整，内部有滩涂、小块湿地。 地表附着物为树木、杂草等天然植被。 宗地情况 规划要点 序号 项目 面积 单位 1 出让面积 11.45 万平米 2 容积率 1 3 总建筑面积 16.88 万平方米 3.1 其中：地上 11.45 万平方米 3.1.1 地上可售住宅 10.31 万平方米 3.1.2 商业（含托老所及配套公建） 1.14 万平方米 3.2 地下 5.43 万平方米 土地获取 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米 获取 方式 土地 价格 投资主体 上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 支付方式 1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金； 中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院 产品