前期介入管理规定.docxVIP

无锡融创物业管理有限公司物业管理前期介入管理规定LW-QQ01-2009A2009-08-01 生效第一章总则消除前期隐患，为顾客后续的开发减少损失提供决策依据，同时为本公司后续的物业管理服务提供保障。物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、营销配合等一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业服务奠定良好的基础，并按公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。对朗诗地产开发项目，本公司各部门均有责任主动参与项目前期介入工作并有责任为物业前期介入工作提供必要条件。本规定适用于顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作。第二章 职责与分工物业前期部负责：顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作和营销配合指导工作。牵头成立物业前期介入小组，并指导和监督前期介入小组工作。物业前期介入小组负责前期介入的具体操作。物业前期介入小组成员安排：物业前期部（组长），项目派驻负责人（副组长），工程技术部，及其他专业人员等。第三章 前期介入工作组织原则为保证前期介入工作的密切配合，项目所在公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会公司各部门（物业管理公司总经理室、物业前期介入小组），以便公司各部门做出相应的前期介入工作安排。前期介入工作必须有计划地进行。物业前期介入小组负责人应在地产公司提出管理意向后十五天内与开发商落实前期介入的工作范围、地点、时间、接口等具体内容。并提交 “前期介入工作计划”，明确各阶段的介入工作内容、项目派驻负责人、工作要求和议决等，经分管领导审批后，报集团备案。物业前期介入小组在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。物业前期介入小组组长应在每月底组织会议对工作做全面布置，并检查各项工作的完成情况。物业前期介入小组副组长全日制现场办公，负责管理项目现场工作的协调与安排，与当地有关政府部门、业务单位进行良好的沟通，了解所在地的有关情况。其余派驻项目的物业前期介入小组成员要对项目日常情况进行巡查与沟通，形成“物业前期工作联系函”报给项目所在地产公司，抄送物业前期部与总经理室。派驻项目的物业前期介入小组成员要对“物业前期工作联系函”中的内容进行跟踪，并将跟踪情况汇报给前期部。对于项目所在地产公司不能解决或者不予解决问题，物业前期介入小组副组长要及时上报前期部协调解决。物业前期部每月至少安排一次对前期项目进行现场工作：进行项目现场检查，对派驻人员工作情况进行了解并填写“前期部现场记录表”。工程现场查看：施工现场查看、重大施工节点的记录、不合格项目的分析等；物业现场查看：售楼展示中心、员工宿舍等工作、生活区域的巡查，日常工作表单、记录、培训、考核等服务工作的品质督导，公司层面的员工培训、考核的实施，相关信息资料收集、工作进程记录的检查。与地产公司主管领导、工作人员的沟通：听取地产公司对物业服务方的意见、建议和工作安排等信息，汇报物业服务方的设想、建议、工作安排等；并填写“前期沟通信息记录表”。尽可能的去拜访项目所在地政府相关部门和行业协会人员，做好日常关系维护。物业前期介入小组在月末对本月的前期介入工作作出小结和分析形成“月度物业前期介入报告”，经项目所在公司确认，并抄报物业公司总经理室和品质管理中心。“月度物业前期介入报告”形成后，由前期小组项目派驻负责人跟踪“月度物业前期介入报告”中的各项问题。前期部对于整改情况的跟踪进行监督。并在下月“月度物业前期介入报告”中体现上月报告中的整改情况。第四章 项目立项介入项目立项介入是指在项目拿地之后对于集团和项目所在地产公司的项目定位，产品定位提出物业服务角度的建议。在项目“前期介入工作计划”提交后，由副组长收集项目所在地房地产及物业管理行业具体情况并编制“XX市物业情况概况”：当地物业管理行业法律法规及行业规范；对当地具有典型性楼盘进行学习和调查，了解当地物业市场的价格、人力资源成本等物业服务行业基本信息；了解当地人生活和风俗习惯；了解周边楼盘类型构成与竞争对手情况。参与集团和地产公司项目定位会议并以物业管理专业角度提出项目定位方面的意见。根据定位会议的决议，物业前期介入小组编制“XX项目物业管理思路”，经总经理室分管领导审核后由总经理审批，作为集团《项目定版报告》的组成部分提报集团。第五章 项目规划设计的介入 在项目规划设计阶段，物业前期介入副组长应安排参与地产公司项目规划设计讨论会议，结合定版报告，根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，提出相应意见并将会议决议汇报物业前期部。 项目规划设计的前期介入包括以下内容： 将已经交付使用其他项目中出现过的问题整理汇总、分析； 通过调研当地（或附近地区）类似楼盘