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预售款监管系统建设方案 预售款监管系统 建设方案 广州城市信息研究所有限公司 2012 年3 月5 日 预售款监管系统建设方案 目录 1 背景3 2 建设目标3 3 建设方案4 3.1 预售款账户设立5 3.2 预售款入账管理7 3.3 预售款划拨管理 10 3.4 预售款账户注销 18 3.5 预售款诚信档案管理20 3.6 银行接口设计方案21 3.6.1 接口服务调用过程21 3.6.2 接口设计24 4 城信所经典案例36 5、系统系统架构38 预售款监管系统建设方案 1 背景 自从我国实行商品房预售制度以来，由于缺乏对商品房预售款的 有效监管，个别城市出现“烂尾楼”，在部分城市出现不同程度因挪用 建设资金而延期的交房现象。尽管《城市房地产管理法》和《城市商 品房预售管理办法》规定了商品房预售款要用于该商品房的工程建 设，但由于没有明确具体的实施细则、管理规定和具体手段，给开发 企业留下了随意使用预售款的空间，由此可能带来的风险和引起的结 果：一是重复预售或抵押贷款后再销售；二是挪用预售款造成资金短 缺而停工，使工程不能按期竣工；三是卷款逃匿，出现“烂尾楼”。因 此，为保护购房人利益，防范金融风险。保证商品房预售款用于相关 工程建设，维护房地产正常交易秩序，完善商品房预售制度，加强商 品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维 护商品房预售双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，有必要建 立一套完善的预售款监管系统。 2 建设目标 预售款监管主要从四个方面来考虑：一是预售商品房交易是否安 全，关键是交易资金是否安全，而交易资金的安全则取决于其流向是 否能有效保证工程建设的按时竣工交付；二，如何才能有效保证交易 资金的正确流向，期间作为交易主体的开发商、作为利益主体的银行， 各自的权利义务如何体现；三是作为房地产市场管理部门如何在监管 预售款监管系统建设方案 过程中发挥作用，切实做到监管到位；四是在实施监管过程中如何既 能保证商品房建设项目按时竣工交付，又能保证开发企业的资金运作 不受太大的影响。鉴于以上考虑，作为开发企业，首先应自觉接受商 品房预售款的监管，确保商品房预售款及时打入其项目监管账户；其 次应详细制定项目形象进度计划和所需建设资金使用计划，确保项目 工程按时竣工交付。作为监管银行，首先应保证项目所需建设资金不 被挪用；其次按项目计划要求和实际形象进度保证建设资金按时到 位。作为监管部门，则应首先监督开发商与监管银行就项目资金监管 协议的制定及项目形象进度计划和所需建设资金使用计划的制定；其 次应监督开发企业与资金监管银行所签协议的履行，包括开发企业售 房资金是否进入监管账户，监管银行是否按相关规定发放建设资金 等。最终目的是通过对项目所需建设资金的有限的监管，达到保证商 品房预售款不被挪用，保证建设项目按时竣工交付。 监管部门通过预售款监管系统对预售款账户、预售款的入账和划 拨进行管理，严格控制预售款的使用，通过对项目所需建设资金的有 限的监管，达到保证商品房预售款不被摞用，保证建设项目按时竣工 交付。 3 建设方案 实施商品房预售款监管主要做法是：每个预售项目设立专用账户， 在项目竣工之前，开发企业使用专用账户内的款项时须经监管部门核 准，并且只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建 预售款监管系统建设方案 设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。对商品房预售款用途进 行管制的目的在于，政府通过与银行携手监控，防止开发企业在预售 项目竣工前将商品房预售款挪作