[企业管理]物业管理之前期介入.ppt

物业管理之前期介入 前期物业管理 前期物业管理包含哪些阶段？ 新项目总体流程图 什么叫前期介入 新项目总体流程图 第一阶段：规划设计阶段 规划设计阶段 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟 武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量 焦点一：安防系统 与物业管理方案中的安防体系相适应 坚持必须的内容： 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统 主出入口及车场出入口的闭路监控系统 断电后电控门禁系统的开启 考虑资源的合理利用（探头与围合红外，滚动开发项目的技防设施前置利用） 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低 ——围墙： ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等 ——出入口 ——组团封闭 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定 人防优化、沙盘推演 监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址 智能化技术在物业安全管理中的运用 焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划有学校的路段 ；开放与封闭的协调；防范车辆乱停放的设施 大门的设置考虑成本 停车场的集中分布 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制 焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制 一键控制 商铺单独控制 焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的实用性 焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求 焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国 家和地方政策法规） 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题 ——确保入住后工作正常开展； 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，‘集中式分布‘ 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法： ——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决（武汉花城）； ——架空层解决，通风问题、产权纠纷及业主感受（深圳花城） ——地产提供商业用房解决（深圳万科城） ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难 ——地产出资造社区周边购买员工宿舍（沈阳金色，深圳地产针对一线员工关怀有此明确意见） 焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间 焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商业导向及识别系统 新项目总体流程图 第二阶段：营销支持策划 销售支持与销售承诺规范 营销支持： 在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求 销售人员培训 物业管理常识及万科物业的品牌优势 项目物业管理服务特色 销售过程中物业管理相关注意事项（违章承诺、配套承诺、服务承诺等） 销售承诺、图片、展板、提交报告资料等注意存档 与客户相关文本的制定 前期物业管理合同 业主临时公约 与当地法规的融合 前期物业管理合同 签订主体：开发商与物业公司签订。 签订时间： 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成； 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； 备案：如当地法规规章政策有要求 与客户签订： 以销售合同 附件方式（不鼓励） 以补充条款方式：摘要有关业主权利义务重要条款 前期物业管理合同 内容填写的重要性 填写错误 不当承诺（突发事件为0、设备完好率100%等） 注意事项： 物业管理费缴纳时间 项目类型的全面性（会所、学校等） 不同产权的车位的不同标准与收益分配 利用公共部位与公共设施获得的经营收入按约定纳入维修基金 附件中物业构成部分 两个问题： 前期维修资金能否使用 违约金物业是否有权减免 业主临时公约 内容： 约定业主之间共同遵守的规定，不应包括物业公司或开发商的权利义务。 性质为业主的承诺，而非业主与物业公司或开发商或三者之间的协议 明示： 由开发商在物业销售现场与销售合同一起向物业买受人明示，并予以说明。 签订： 时间：开发商在与业主签订房屋买卖合同时，应当要求业主对遵守业主临时公约予以书面承诺。 主体：业主单方签确认函即可，物业公司或开发商不应当签字/盖章或作其他承诺。 新项目总